محاسبه و تعیین میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی

_{^{شهرت تجارتی، ملاک تعیین میزان حق کسب و پیشه}}

شهرت تجاری مستاجر و وجود مشتریان هرچند در میزان سرقفلی تاثیر ندارد در میزان حق کسب و پیشه یا تجارت موثر است.در واقع شهرت تجاری همان قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری است که در طول سال ها فعالیت ، یک مکان تجاری را به واسطه کسب و پیشه خاصی ،به شهرت رسانده است. به عبارت دیگر قانونگذار برای مستاجری که به نوعی معروفیت و آبادانی در ملک تجاری ایجاد می نماید حق و ارزش مالی قرار داده است.

سرقفلی مطلبی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی ،توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت می شود. به همین جهت شهرت تجارتی به نحوی که بیان شد تاثیری در تعیین میزان سرقفلی ندارد اما در حق کسب و پیشه که منشایی  نظیر حسن شهرت ،جمع آوری مشتری و رونق کسبی دارد بسیار موثر می باشد.

مثال 1

فرض می کنیم شخصی محلی را از مالک برای جواهر فروشی اجاره می کند. اگر این شخص محل را در اول اردیبهشت 1367 اجاره کرده باشد و مثلا A تومان سرقفلی پرداخته باشد و بعد هم در دکان را ببندد و هیچ کاری در آن انجام ندهد و در اول اردیبهشت 1368 قصد انتقال آن به غیر را داشته باشد. حقوق کسب ،پیشه یا تجارت محل عبارت خواهد بود از A+B  که B عبارت است از حقی که موکل در طی یکسال برای مستاجر ایجاد شده است (البته اگر در بدو امر وجهی بابت سرقفلی به موجر نپرداخته باشد،حق کسب ،پیشه یا تجارت همان B خواهد بود) 

مثال 2

اگر همین شخص پس از اجاره کردن دکان به کسب بپردازد کارش هم رونق بگیرد در اول اردیبهشت 1368 حق کسب ،پیشه یا تجارت محل عبارت از A+B+C که B همان عامل گذشت زمان است و C عامل «رونق کسبی» است که البته B  را می توان عاملی با تغییرات تقریبا منظم و یکسان (با توجه به موقعیت محلی و نوع تجهیزات بنا ) دانست حال آنکه عامل C تغییرات نامنظم و غیرقابل پیش بینی دارد.

در واقع در این مثال 2 نمونه از عواملی که در تعیین حق کسب و پیشه موثرند را بیان نموده:

1- قدمت اجاره که به موجب آن حقی برای مستاجر به وجود می آید.

2- رونق کسبی.

_{^{معیارهای قانونی برای تعیین میزان حق کسب و پیشه}}

_{^{ماده 5 آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت}}

«هیات های ارزیابی مامور اجرای مقررات ماده 17 قانون نوسازی و عمران شهری نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در ماده 2 این آیین نامه مکلفند با توجه به نکات زیر نسبت به تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نمایند:

1- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت

2- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است

3- طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در مرغوبیت محل مزبور موثر افتاده است

4- وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا

5- مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزیینات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم متحمل گردیده است.»

_{^{ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1339}}

میزان حقوق کسب و پیشه یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود:

1- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت

2- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.

3- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت  در مورد اجاره و حسن شهرت امور که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.

4- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.

5- مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.

6- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر.

البته لازم به ذکر است ماده مذکور به واسطه تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به صورت ضمنی نسخ گردیده است.علی ایحال نظر به اینکه در قانون 1356 معیار و ملاکی جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت مشخص نگردیده در رویه عملی هم چنان از این ماده بهره می جویند.

_{^{تاثیر پرداخت سرقفلی بر میزان حق کسب و پیشه}}

پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی به موجر و نیز میزان آن در تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت (در فرض تفاوت با میزان حق کسب و پیشه) تاثیر دارد. به تقدیر در عرف اقتصادی و مالی جامعه ما «سرقفلی» یکی از عوامل موثر در میزان حق کسب و پیشه یا تجارت است و نیز مقدار آن با مبلغ اجور نسبت عکس دارد. یعنی اگر سرقفلی قابل توجهی دریافت شود ،رقم اجاره پایین خواهد بود و بالعکس. در واقع تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت نیز اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولا باعث بالا رفتن مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد شد.

_{^{نمونه حکم دادگاه بدوی - میزان حق کسب و پیشه}}

حكم دادگاه حقوقي 1 سنندج نشان از تفكيك اين دو لفظ دارد: «دادنامه گردش كار، بدواً تجديد نظر خوانده دادخواستي به خواسته تخليه به دادگاه فوق تسليم داشته و دادگاه مذكور به شرح دادنامه تجديد نظر خواسته حكم صادر نموده است پس از ابلاغ دادنامه به طرفين دعوا، تجديدنظر خواه درمقام تجديد‌نظرخواهي برآمده پس از ارجاع دادخواست به اين شعبه و ثبت به كلاسة فوق و دستور تعيين وقت رسيدگي و دعوت طرفين وتشكيل جلسة رسيدگي و بررسي ارائه طر فين و بدون حضور طرفين اينك در وقت فوق العاده دادگاه به تصدي امضا كنندگان ذيل تشكيل است پس از بررسي اوراق پرونده ختم دادرسي را اعلام و به شرح آتي مبادرت به صدور راي مي‌نمايد.

_{^{نمونه حکم دادگاه تجدید نظر - میزان حق کسب و پیشه}}

خواستة تجديد نظر خواه نقص دادنامة شماره..... شعبه ششم دادگاه حقوقي (2) سنندج كه به موجب آن به علت تغيير شغل بر خلاف مندرجات اجاره نامه به تخلية يك باب دكان محكوم شده و خلاصة اعتراضش اين است كه اولاً تجديد نظر خوانده شفاهاً با تغيير شغل موافقت كرده است ثانيا پذيرفتن اجاره بها از جانب او با علم به تغيير شكل دليل موافقت او با تغييرشغل است ثالثا حق كسب و پيشة دكان وحق سر قفلي آن به خودش تعلق دارد و دادگاه بدوي آنرا برآورده نكرده است. آقاي وكيل تجديدنظر خوانده موافقت شفاهي موكل خودرا با تغيير شغل تكذيب كرده است و به استناد تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر اظهار داشت كه قبول كردن اجاره بها دليل موافقت با تغيير شغل نيست و دربارة حقوق مورد ادعاي تجديد نظر خواه پاسخ داده است (حق کسب و پيشه و تجارت و حق سرقفلي هر و يکي است و مجمع تشخيص مصلحت نظام قانون موجر و مستاجر را در خصوص حق كسب و پيشه و تجارت تنفيذ كرده و به موجب اين قانون در صورت تخلف مستاجر به او سرقفلي تعلق نمي‌گيرد و در قبال اقدام دادگاه كه دو حق مذكور را جداي از هم دانسته و محروميت تجديد نظر خواه از حق كسب را ملازم با محروميت او از حق سرقفلي ندانسته و به همين جهت براي تفكيك آنها و تقويم هر يك كارشناس انتخاب نموده آقاي وكيل به نظريه‌هاي مشورتي شماره‌هاي 5229/7/19/11/9262/7-/9/4/72 ادارة حقوقي استناد كرده و اظهار داشته در تاريخ قضايي كشور از سال 1356 تاكنون حتي يك راي صادر نشده كه در آن حق كسب يا پيشه يا تجارت از حق سرقفلي جدا شده باشد.

با توجه به مراتب ،پاسخ آقاي وكيل نسبت به مطالب اول ودوم مطر وحه ازسوي تجديد نظر خواه موجه است ،زيرا ا و دليلي ارائه نداده كه موافقت شفاهي موجود را ثابت نمايد و مطابق تبصره استنادي آقاي وكيل ، پذيرش اجاره بها دليل تسليم به ادعاي طرف نيست ، اما در مورد مطلب سومي كه تجديد نظر خواه مطرح كرده است،

پاسخ آقاي وكيل موجه نيست زيرا:

اولاً - سر قفلي كه حق تقدم در اجاره اماكن تجاري بعد ازتمام شدن مدت اجاره است براثر پرداخت مبلغي به موجر در ابتداي عقد اجاره به وجود مي‌آيد،و انجام فعاليت كسب و تجاري هيچ نقشي در آن ندارد، درحالي كه حق كسب يا پيشه يا تجارت، صرفاً در نتيجه فعاليت كسبي وتجارتي ايجادمي‌گردد. بنابراين اگر مستاجري سرقفلي بپردازد، اماعين مستاجره را ببندد ودرآن هيچ گونه فعاليتي ننمايد،ترديد نيست كه داراي حق سرقفلي است اما حق كسب يا پيشه يا تجارت ندارد و اگر مستاجري بدون پرداخت سرقفلي در عين مستاجره فعاليت كسبي و تجاري نمود،هم داراي حق سرقفلي هم داراي حق کسب و پيشه يا تجارت. و اين بيان به خوبي آشکار مي‌سازد که اين دو حق جدا از يكديگرند واگر بعضي از عناصر متشكله اين در حق مشترك است و در بسياري ازموارد يك شغل هر دو حق را دارد،وتفكيك آنها مشكل است،و غالباً تفكيك آنها درمورد او ضرروت ندارد ،هيچ يك از اين امور به معناي يكي بودن اين دو حق نيست.

ثانياً - اينكه در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 تنها حق كسب يا پيشه يا تجارت بيان شده و ازحق سرقفلي ذكري به ميان نيامده ،به معناي نفي حق سرقفلي نيست.چه روشن است كه اثبات شي را نفي ماعدي نمي‌كند. وعلاوه برآن اگر در قانون ذكري از سر قفلي نرفته است، درقوانين شهرداري و ماليات‌هاي مستقيم و....تحت عناوين سرقفلي وحق واگذاري ازسرقفلي ياد شده است.ومضاف بر آنها،اگر نظر مذكور تا سال 1365محملي داشت ،بعد از وضع قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365، مبناي خود را از دست داده است، زيرا در قانون اخيرا الذكر كه از سرقفلي به صراحت نام برده شده و در قانون الحاق يك بند و دو تبصره به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1372 نيز سرقفلي مورد بحث قرار گرفته و سرقفلي مورد اشاره اين قوانين ،غير از حق كسب يا پيشه يا تجارت است .بنابراين ،ديگر ترديدي نيست كه در نظر قانون گذار حق سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت دومقوله جدا از يكديگرند.

ثالثاً - سرقفلي و حق كسب وپيشه و تجارت هر دو از عناويني هستند كه در كشورما درقرن اخير پديد آمده اند و هريك از مجتهدين متاخر كه معترض موضوع شده باشد ،في الجمله سرقفلي را مشروع و حق كسب و پيشه را نامشروع دانسته‌اند و اين هم به دليل جدا بودن اين دوموضع از يكديگر است و اين نكته كه مجمع تشخيص مصلحت نظام در مورد حق كسب يا پيشه يا تجارت عمل به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را روا دانسته و در نتيجه حق كسب يا پيشه يا تجارت مشروع تشخيص داده شده،به معناي يكي بودن اين دوحق نيست زيرا مشروعيت حق كسب يا پيشه يا تجارت از باب ضرورت به عنوان حكم ثانوي بوده است .

درحالي كه مشروعيت حق سرقفلي ازاحكام اولي است و تفاوت مبناي تشريعي ،به روشني جدا بودن آنها را از يكديگر مشخص مي‌سازد رابعاً - اينكه مال يا حقي به صور ت معتبر از دارايي شخصي منفك و در دارايي ديگري داخل شود،محتاج ناقل قانوني است .تخلف مستاجر از شرايط اجاره مثل هر تخلف ديگري تنها سانکسيون معقول ومتناسبي را به دنبال دارد كه قانونگذار پيش بيني كرده است (تخليه و محروميت از حق كسب، پيشه يا تجارت رفع تخلف) نه بيش از آن انتقال مجاني حق سر قفلي به موجر بر اثر تخلّف مستاجر متكي به هيچ متن حقوقي نيست و توجيه عقلائي ندارد و بي‌عدالتي ناشي از احكام تخليه‌اي كه حق سر قفلي مستاجر را از عدم پرداخت اجاره بها تغيير شكل و تخلفات ديگر ،تقويت كرده‌اند از سال 1356 تا كنون استشمام مي‌شود و به همين جهت است كه دادگاهها در مواجهه با دعاوي تخليه مستند به تخلف غالبا با استدلالهايي كه چندان سائغ نيست اززير بار صدرو حكم تخليه شانه خالي مي‌كنند.

خامساً - نظر كميسيون مشورتي كه اعلام نموده (بين اين دو اصطلاح عرفي و قانوني تفاوتي نيست) متكي به دليل نمي‌باشد و علاوه بر آن هم برخلاف فهم عرفي است وهم خلاف قاعدة تفسير قوانين كه به موجب آن قانونگذار كه عاقل‌ترين موجودات جامعه است ازبه كاربردن كلمات و اصطلاحات مترادف ابا دارد و چون بنابر ادله مذكوره ثابت شود كه اين دو حق مستقل از يكديگرند، آن نظريه‌ها قابل ترتيب اثر نمي‌باشند بنابراين با عنايت به اينكه كارشناسان حسب ارشاد دادگاه ارزش هر دو حق را در عين مستاجره با در نظر گرفتن مخارجي كه به مستاجر براي بهسازي دكان كرده است، سي ميليون ريال برآورد نموده‌اند وارزش حق كسب تجديد نظر خواه با توجه به مباني تحقق حق كسب ،پيشه يا تجارت ده ميليون ريال برآورد شده است واعتراضات طرفين نسبت به نظرية كارشناسان وارد نيست و با توجه به اينكه تجديد نظر خواه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر از حق كسب پيشه محروم است و مطابق آنچه كه بيان شده تنها استحقاق حق سرقفلي رادارد تخلية عين مستاجره منوط است به پرداخت بيست ميليون ريال حق سرقفلي او بنابراين دادنامه تجديد نظر خواسته با رعايت نكات اخير تاييد مي‌شود و در دعوي تجديد نظر مردود اعلام مي‌گردد اين راي قطعي و غير قابل تجديد نظر است.

_{^{مطالب مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه:}}

1- دستور تخلیه فوری، نمونه دادخواست و رأی 

2- تخلیه آپارتمان مسکونی، وکیل تخلیه، وکیل ملکی

3- نحوه تنظیم دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها

4- تخلیه آپارتمان مسکونی، وکیل تخلیه، وکیل ملکی

5- تخلیه اماکن تجاری، سرقفلی و حق کسب و پیشه