قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

 

^{_{متن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356}}

^{_{فصل اول‌ - کلیات‌}}

ماده 1

ر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

---

ماده 2

 موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌.

2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.

3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود.

5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره ‌واگذار گردد.

 

^{_{فصل دوم‌ - میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌}}

ماده 3

ر مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.

---

ماده 4 

موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

---

ماده 5

موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌ التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌ شرح فوق درخواست کند.

تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

---

ماده 6 

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌ المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌ قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌ میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌ کننده سند هر گاه اجاره‌ نامه عادی‌ بوده یا اجاره‌ نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌ موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌ مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌ وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

 

^{_{فصل سوم‌ - در تنظیم اجاره‌نامه‌}}

ماده 7

در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان‌ مستاجر در تصرف دارد اجاره‌ نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌ مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌ نامه با تعیین‌ اجاره‌ بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای‌ تعیین اجاره‌ بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌ نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌ بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره‌ شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌ نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است‌.

---

ماده 8

دادگاه شرایط اجاره‌ نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌ نامه‌ ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتی که قبلا اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌ قانون تعیین خواهد کرد.

---

ماده 9

در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌ الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم‌، اجاره‌ نامه تنظیم کنند.

هرگاه دراین مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌ برای امضای اجاره‌ نامه در دفترخانه حاضر شوند. هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره‌ نامه نشود نمایندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک‌ سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ‌ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادرمی‌کند و این حکم قطعی است‌.

---

ماده 10

مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این‌اختیار به او داده شده باشد. هر گاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌ تنظیم اجاره‌ نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید. در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌ باشد هر یک از مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌ مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌ نامه را با مالک یا نماینده‌ قانونی او بنمایند.

---

ماده 11

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌ موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌ نامه‌ تصریح بنماید:

1 ـ شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص‌.

2 ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند.

3 ـ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت‌.

4 ـ مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره‌ بها منتهی ده روز از تاریخ‌ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌ زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.

5 ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌ نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌ طور صریح‌.

6 ـ مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.

7 ـ تعهد مستاجر به‌ پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌ و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌ المسمی‌.

 

^{_{فصل چهارم‌ - موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره}}

ماده 12

در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌ نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی‌)

2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌ یابد.

4 ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

5 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌ شود.

---

ماده 13

هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌.

---

ماده 14

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لا حق اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد.

3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.

4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌ که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای‌ شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌ خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌ باشد.

8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.

9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌ اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌ رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌ بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌ بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌ تخلیه عین مستاجره را بنماید.

هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌ مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌ بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفا استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که‌قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

---

ماده 15

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌:

1 ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌ پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2 ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت‌.

3 ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌ سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

---

ماده 16

در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره‌ بها یا اجرت‌ المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌ است‌.

تبصره ـ در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌ متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

---

ماده 17

در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای‌ حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

 

_{^{فصل پنجم‌ - حق کسب یا پیشه یا تجارت‌}}

ماده 18

میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌ تصویب کمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

---

ماده 19

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌ نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. 

 
_{^{فصل ششم‌ - تعمیرات‌}} 

ماده 20

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل‌بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت‌مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات‌جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد یا مستاجر خواهد بود.

---

ماده 21

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به‌ تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه‌ درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت‌ دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌ بها به حساب موجر بگذارد.

---

ماده 22

هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری‌ شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای‌ انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت‌ بنا برای مدت مذکور بدهد. در هرحال مستاجر مسئول خسارتی ‌است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج‌ از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است‌.

---

ماده 23

اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به‌دعوی تعمیرات نیست‌. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم‌ مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه‌ به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

---

ماده 24

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم‌ نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره‌ نپرداخته باشد.

در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون‌رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده‌ عند الاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر می‌تواند ظرف ده‌ روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان‌ دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است‌.

تبصره 1 ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهی مزبور باشد و مستاجر می‌تواند براساس قبوض‌سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌ بها کسر نماید.

تبصره 2 ـ تعمیرات تاسیسات و قسمتهای مشترک‌ آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌ خود خواهد بود.

---

ماده 25

هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یابخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک‌ گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به‌دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه‌کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یاژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به‌معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است‌.

---

ماده 26

رسیدگی به‌کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌ مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصرا در دادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود حکم دادگاه در هرصورت‌ حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردی که‌ خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای‌ استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است‌.

تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین‌ اجاره‌ بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی‌است‌.

---

ماده 27

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن‌ صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای‌ تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی‌ مقامات صلاحیتدار تاسیس‌ شده‌ در تعطیلات‌ تابستان‌ اجرا خواهد شد.

تبصره 1 ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ‌ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره 2 ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت‌ اجاره‌ بها صادر می‌شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.

---

ماده 28

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت‌ حق کسب یا پیشه  یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌ الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌ بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف‌ یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننماید حکم صادر شده ملغی‌ الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

تبصره ـ مدتهای مذکر در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می‌شود.

---

ماده 29 ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای رابه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به‌ دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل‌ نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌ الزحمه کارشناسان به‌موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است‌. در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق‌ مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.

---

ماده 30

کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

---

ماده 31

این قانون در نقاطی اجرا می‌شود که تاکنون قانون ‌روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

---

ماده 32

از تاریخ اجرای این قانون‌، قانون روابط مالک ومستاجر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر بااین قانون است لغو می‌شود.
   
♦  قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب  مجلس سنا در جلسه فوِق العاده روز چهارشنبه‌22/4/1356، در جلسه فوِق العاده روز یکشنبه دوم مرداد ماه 1356به تصویب مجلس شورای ملی رسید.