چهارشنبه, 08 تیر,1401
ساعات کاری دفتر

9:00 تا 18:00

مطالب و مقالات حقوقی
تاریخ انتشار: ﺳﻪشنبه 03 تیر 1399
نکات مهم جهت تنظیم متن قرارداد اجاره

 نکات مهم جهت تنظیم متن قرارداد اجاره

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر به تبع تحولات اجتماعی بارها دستخوش تغییر شده است.از جمله مهم ترین آن ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است.هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد.بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود.در این مختصر صرفاً روابط موجر و مستاجر را بر اساس آخرین قانون، یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب  سال ۱۳۷۶ بررسی می کنیم.علاوه بر این نحوه تنظیم قرارداد اجاره و اینکه صرفاً با اعتماد به دلالان معاملات ملکی و در بنگاه املاک انجام شده  یا اینکه تحت نظر یک وکیل متخصص قرارداد می تواند در استاندارد بودن آن موثر باشد.

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 10140

 

موارد مهم در تنظیم متن قرارداد اجاره

۱- طرفین و سمت آن ها:

مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتما وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستاجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

 

۲- مورد اجاره و استفاده مورد نظر:

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا سکونت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

 

۳- مدت اجاره و مال الاجاره:

معمولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

 

۴- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد:

تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.

 

 

ویژگی قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است.

 

 

شرایط قراردادهای عادی مشمول قانون سال ۷۶ 

۱- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
۲- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
۳- به امضای موجر، مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

 

تعمیرات و هزینه های مورد اجاره در قانون سال 76

به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد». بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسوول پرداخت هزینه ها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد.

در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستاجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لوله ها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکه های دیجیتال با مستاجر است.

مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه «اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند». مثلا مستاجر نمی تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لوله ها شود. البته در چنین حالتی مستاجر می تواند قرارداد را نسبت به مدت باقی مانده فسخ کند.

موجر نیز نمی تواند در مدت اجاره بدون موافقت مستاجر در عین مستاجره تعمیرات غیرضروری انجام دهد یا تغییراتی دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد. مثلا حتی در صورتی که مجوزهای لازم را اخذ کرده باشد، نمی تواند برای تبدیل پارکینگ به مغازه، در پارکینگ را با کرکره مغازه تعویض کند.

 

 

مطالب مرتبط با قرارداد :

1- شرایط اساسی صحت معاملات، انواع عقود و معاملات

2- عقود معین و قراردادهای بانام، وکیل قرارداد

3- نکات مهم درخصوص قرارداد بیع یا خرید و فروش

ثبت امتیاز
پرسش و پاسخ‌های متداول
در صورت تمایل به دریافت مشاوره و یا اصلاح و تنظیم متن یک قرارداد اجاره می توانید با دفتر وکالت دادگران و وکلای متخصص دعاوی حقوقی و قراردادهای ما مشاوره نمایید.برای اینکار به سایت دادگران وارد شده واز طریق تلفن های تماس با دفتر وکالت ما در تماس و ارتباط باشید.
1- کتبی بودن قرارداد اجاره 2- وجود حداقل 2 شاهد در قرارداد اجاره 3- ذکر مدت در قرارداد اجاره 4- ذکر مبلغ، اجاره بها و نحوه پرداخت آن 5- ذکر شرایط و تکالیف و تعهدات طرفین قرارداد.
بله، نه تنها در این خصوص مانعی وجود ندارد بلکه گاهی اوقات توصیه می شود و بهتر است که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شود.مانند قراردادهای اجاره راجع به انتقال سرقفلی یا تمدید قرارداد راجع به حق کسب پیشه و تجارت.
بله، هر چند که اینکار هیچ فایده و خاصیتی برای طرفین ندارد و صرفاً به اداره مالیات جهت وصول مالیات کمک می نماید ولی این امکان در صورت تمایل و درخواست طرفین وجود دارد.
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

جستجوی مطلب مورد نظر

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره کلیک کنید.