تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی

_{^{انواع اشاعه در مالکیت مشاعی}}

• ماده 572 قانون مدني مقرر ميدارد: شركت اختياري است يا قهری. در اشاعه اختياری، اراده طرفين است كه باعث شراكت ميگردد. و در واقع قصد طرفين برای ايجاد مالكيت مشاعی دخالت دارد. به عبارت ديگر اراده شركاء ضمن ايجاد عقد، موجب مزج مالكيت ميشود يا اينكه مال ممزوجی را قبول ميكنند.بنابراین در اين نوع شراكت طرفين بايد دارای اهليت تصرف باشند. فقدان اهليت خواه ناشی از صغر سن يا سفه باشد سبب ايجاد اشاعه قهری است.
• مواردی كه موجب اشاعه يا شركت قهری ميشود عبارت از: 1 –ارث 2 –مزج
• در اشاعه مالكيت هر جزء مال بين چند شخص مشترك است حق مالكيت هر شريك منتشر در مجموع مال است، تصرف و انتفاع از هيچ بخش در انحصار او نيست. تمام شركاء بر مال حق عيني دارند ولی حق به تناسب سهمی است كه در اين مجموع به هركدام تعلق ميگيرد چون هر ذره مال مشاع متعلق حق ديگر است مطابق با اصل اوليه تصرف در اموال ديگران بدون رضایت صاحب مال ممنوع است.
• هريک از شركاء در ذرات مال مشاع مالكيت دارد لذا بدون رضايت صاحب مال ممنوع است. هر شريک ميتواند در سهم خود تصرفاتی نمايد كه موجب تصرف در مال غير نباشد. بنابراین تصرفات حقوقی هر شریک در مال مشاع به اندازه ی سهم خود نافذ و معتبر است. تصرفات حقوقی در سهم سایرین تابع احکام معامله ی فضولی می باشد.
• تصرفات مای شرکا نیز از آنجایی که هريک از شركاء نسبت به جزء جزء آن مالكيت دارند و حق مالكيت در كل مال شيوع دارد، تصرف مادی هر شریک بدون ضرایت سایر شرکا غصب محسوب شده و تابع احکام غصب می باشد.

_{^{چگونگی تقسیم ملک مشاع ثبت نشده}}

تقسیم ملک مشاع یا همان افراز دو راه دارد؛ یکی اینکه همه شرکا به اتفاق صورتجلسه تقسیم تنظیم نموده و در آن صورتجلسه سهم هر شخص مشخص شود و همگی امضا کنند. و دیگر اینکه یکی یا چند نفر از شرکا به اداره ثبت محل مراجعه نموده و تقاضای افراز نمایند و اینکه یک شریک به تنهای برای سهم خود حدودی را مشخص کند قابل توجیه و قانونی و الزام آور نیست. البته به غیر از افراز راه حل دیگر تقاضای تقسیم از دادگاه محل وقوع ملک است.

بنابراین، تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکان پذیر نبود مال مشاع فروخته می شود. مرجع صالح برای تقاضای افراز ملک مشاع اداره ی ثبت است در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

_{^{مستندات قانونی در خصوص تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی}}

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

ماده ۵۷۵ قانون مدنی
هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشد مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری ‌منظور شده باشد.
ماده ۵۷۶ قانون مدنی
طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد برد.
ماده ۵۷۷ قانون مدنی
شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذون شده است میتواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسئول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تفریط یا تعدی.
ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی

هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.
ماده ۵۹۹ قانون مدنی

تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.
ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.