چهارشنبه, 28 مهر,1400
تلفن تماس و مشاوره

021-86095462

ساعات کاری دفتر

9:00 تا 18:00

مطالب و مقالات حقوقی
تاریخ انتشار: شنبه 09 اسفند 1399
انتقال و فروش سرقفلی و حق کسب و پیشه

 انتقال و فروش سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی و حق کسب و پیشه از جمله حقوق مالی و اعتباری و قابل نقل و انتقال هستند.صاحب این حق می تواند تحت شرایطی در قالب قرارداد اجاره یا صلح و یا قراردادی تحت حکومت ماده 10 قانون مدنی این قبیل حقوق را انتقال دهد.با مسامحه و به جهت مشابهت در عرف و بین عوام این انتقال خرید یا فروش نامیده می شود یعنی برای انتقال دادن سرقفلی یا گرفتن سرقفلی از واژه خرید سرقفلی یا فروش سرقفلی استفاده می شود و هم چنین است در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت ولی باید دانست مطابق مقررات عقد بیع موضوع عقد بیع یا خرید و فروش ضرورتاً باید یک مال عینی و ملموس باشد و روش متداول انتقال این حقوق در قالب صلح یا همراه با عقد اجاره به صورت شرط ضمن عقد است.انتقال سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر 76 و حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 قواعد و مقررات لازم الرعایه و لازم الاجرایی دارد که عدم رعایت آنها ممکن است مستاجر را از این حقوق محروم نماید و لذا مراجعه و مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی، حق کسب و پیشه و اجاره اماکن تجاری در کلیه مراحل انتقال به جهت جلوگیری از حقوق قانونی و اتخاذ تصمیمی درست شدیداً توصیه می شود. 

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 3732

مقدمات انتقال سرقفلی، حق کسب و پیشه

برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد:

1- اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر :

در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.

2- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت :
 در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند. 

3- توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال :

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

 

 

چگونگی انتقال سرقفلی، حق کسب و پیشه

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله:

الف - انتقال اختیاری : سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.

ب - انتقال قهری : زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.

ج - انتقال قضایی : وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

 

 

 

انتقال سرقفلی - حق کسب و پیشه با سند عادی

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

 

 

انتقال سرقفلی  - حق کسب و پیشه با سند رسمی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

 

 

فرض نداشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. 

 

 

درج یک عبارت مهم در سند انتقال سرقفلی، حق کسب و پیشه

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.» بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.

بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟ در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

پرسش دیگر این است که وقتی سرقفلی ملکی به ورثه می‌رسد، انتقال کل ملک به یکی از آنها در صورت نبود حق انتقال به غیر، چه حکمی خواهد داشت؟ در پاسخ باید گفت که اگر چه بنا بر نظر غالب استادان، انتقال بین وراث با توجه به اینکه نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود، اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی نیز از دادگاه مجوز گرفته شود.

 

 

جهات سقوط حق کسب و پیشه

ساقط شدن و محرومیت مستاجر از دریافت حق کسب و پیشه در چهار حالت امکان دارد:

1- انتقال به غیر : در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک اقدام به انتقال (فروش) حق کسب و پیشه کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مالک یا خریدار، محل را تخلیه کند.
2- تغییر شغل : یکی از اقداماتی که باعث از بین رفتن حق کسب و پیشه می‌شود، تغییر دادن شغل است. اگر در سند (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شده باشد و مالک بدون اخذ رضایت مالک، اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

3- تعدی و تفریط : تعدی به معنی تجاوز از حدود اذن (اجازه) مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است. تفریط هم به معنی انجام نشدن تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح، در صورتی که دارنده حق کسب و پیشه به محل حق کسب و پیشه تعدی یا تفریط کند، حق حق کسب و پیشه وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

4- پرداخت نکردن اجاره‌بها : یکی دیگر از اسباب تخلیه محل، عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب حق کسب و پیشه مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه، اجاره‌بهای مالک را بپردازد.

قانون هیچ بهانه‌ای را برای پرداخت نکردن اجاره‌بها از طرف صاحب حق کسب و پیشه (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه، پرداخت آن را درخواست کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک حق کسب و پیشه برای بار سوم اجاره‌بها را به ‌موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند برای درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

 

 

 

تغییرات مجاز در محل حق کسب و پیشه

آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می‌شود، در حالی که چنین تفکری صحیح نیست، زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود، تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد، اما پیشنهاد می‌شود در این مورد حتما با وکلا و کار‌شناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم انجام شود.

 

مطالب مرتبط با حق کسب و پیشه :

1- سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وکیل دادگستری

2- تخلیه اماکن تجاری، سرقفلی، حق کسب و پیشه

3- اجازه انتقال سرقفلی (تجویز انتقال منافع)

4- تخلیه املاک تجاری و مسکونی

ثبت امتیاز
پرسش و پاسخ‌های متداول
در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مستاجری که بدون اذن مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد علاوه بر اینکه حق فسخ قرارداد و تخلیه برای موجر ایجاد می شود، مستاجر مستحق دریافت فقط نصف میزان حق کسب و پیشه است.در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هیچ ضمانت اجرایی برای انتقال به غیر توسط مستاجر وجود ندارد به جز اینکه اگر مدت قرارداد پایان نیافته باشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و البته در هر حال باید سرقفلی موضوع آن قانون پرداخت شود.
اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد هیچ چاره ای وجود ندارد و فقط مستاجر میتواند در صورتیکه مدت اجاره منقضی شده باشد با مراجعه به دادگاه مبلغ سرقفلی خود را از مالک مطالبه نماید ولی امکان انتقال مورد اجاره به شخص ثالث در هیچ فرضی وجود ندارد و اگر قرارداد اجاره مشمول قانون سال 56 باشد و مستاجر نیز قصد انتقال داشته ولی حق انتقال نداشته باشد و مالک هم به این امر رضایت ندهد مطابق ماده 19 همین قانون حق درخواست تجویز انتقال منافع خواهد داشت.
خیر، در هیچ فرضی و در هیچ قانونی چنین حقی برای مستأجر پیش بینی نشده است و اگر شغل مورد اجاره در قرارداد تصریح شده باشد اصولاً مستأجر حق تغییر شغل نخواهد داشت.و در صورتی که تغییر شغل دهد برای موجر موضوع قانون سال 56 به حکم ماده 15 حق تخلیه بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه ایجاد می شود.البته شاید بتوان طبق قاعده لا ضرر و الحاکم ولی الممتنع، درخواست صدور اجازه تغییر شغل از دادگاه نمود.
مستاجری که قصد انتقال به غیر دارد یا اجاره اینکار را دارد که این انتقال قانونی بوده و نیاز به اجازه، رضایت و پرداخت پولی به مالک نیست و یا اجازه مالک را در قرارداد ندارد ولی راساً و برای همان مورد از مالک اجازه می گیرد که خوب طبیعتاً برای اخذ اجازه معمولاً مالکین مبلغی بین 5 تا 50 درصد مبلغ انتقال را دریافت می نمایند و در نهایت درخواست تجویز انتقال منافع از دادگاه که در این روش نیز پرداخت مبلغ به مالک جهت اجازه موضوعیت ندارد.
نظرات
افشین اشرفی
پنجشنبه, 22 مهر,1400
با سلام پدر من در مغازه ای که در سال ۶۲ از مالک به اجاره دایم اجاره کرده تا به حال سال ۴۰۰ مشغول به فعالیت در شغل سوپر مارکتی در همان مغازه مشغول بود و مالک اون ملک درسال ۶۸ فوت کرده ورثه هاش در بین خودشون تقسیم کردن پدر من هم اجاره بها مغازه رو به حساب دادگاه واریز میکرد به نام وارث صاحب ملک و فیش ها رو از طریق دفتر اسناد رسمی به آدرس ورثه ها می فرستاد الان امسال پدرم فوت کرده میخواستم ببینم ما که الان دو برادر ویک مادر ورثه پدر هستیم میتونیم مغازه رو یا بفروشیم منظور از فروش حق کسب پیشه هست چون مغازه اجاره دایم هست یا میتونیم یکی مون برداریم مغازه رو لطفا راهنمایی کنید ممنون
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

جستجوی مطلب مورد نظر

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره کلیک کنید.