مشکلات خرید ملک با وکالت بلاعزل فروش

_{^{پاسخ – چه مشکلاتی ممکن است برای خرید ملک با وکالت بوجود آید ؟}}

• فروش یا خرید ملک با وکالت رسمی اعم از اینکه بلاعزل باشد یا قابل عزل یک راحل استثنایی بوده و فقط در شرایط اضطرار توصیه می شود. روش خرید یا فروش ملک با وکالتنامه همواره مورد توجه افراد دارای سوء نیت و اشخاص کلاهبردار در جهت پنهان کردن قصد سوء و از بین بردن مسئولیت کیفری بوده است.
• فروض مختلف امکان کلاهبرداری در خرید یا فروش با وکالتنامه :

1- ممکن است کسی که ملک را از شما خریده تقاضا کند که به جهت انتقال قطعی به او وکالت بدهید و ممکن است در نگاه اول به نظر شما پیشنهاد خوبی برسد و از آن استقبال کنید غافل از اینکه آن فرد در واقعیت انتقال گیرنده نیست و وکیل شما محسوب می شود و می تواند با وکالتی که از شما دارد آن ملک را به شخص دیگر انتقال دهد، وجه معامله را خود دریافت نماید و با اختیاراتی که به او داده اید به ضرر شما اقدام به درج ضمانت اجرا نماید و با توجه به اینکه هیچ گونه مسئولیتی ندارد در تنظیم قرارداد دقت لازم را به کار نبندد.این تازه فرض خوشبینانه ماجرا است در فرض بد بینانه فرد دارای سوء نیت ممکن است با شخص دیگری هماهنگ و همراه شده و اقدام به درج خسارت یا ضمانت اجرا به وکالت از شما مثلا برای تاخیر در تنظیم سند بنماید و مبلغ قابل توجهی شرط جزا در قرارداد قید کند.در این فرض وکیل که اختیار دریافت ثمن را هم دارد پول خود را می گیرد و از ماجرا حذف می شود و خریدار هماهنگ با وکیل اقدام به شکایت مطالبه خسارت قراردادی و وجه التزام از شما می نماید و شما اگر نتوانید تبانی بین وکیل و خریدار را اثبات کنید (که معمولا نمی شود ثابت کرد) محکوم به پرداخت خواهید شد.
نکته : لازم است بدانید وکالت وسیله انتقال نیست و اقتضاء ذات و اثر آن صرفا نیابت است.
نکته : اگر مجبور به انتقال مال خود با این روش هستید، اختیارات وی را محدود کنید و طی صورتجلسه عادی جزییات رابطه توصیف و شفاف نمایید.
نکته : بهتر است در وکالتنامه ای که به این روش و در فرض اضطرار تنظیم می شود به وجود مبایعه نامه و رابطه معاملی بین وکیل و موکل اشاره شود مثل اینکه ((این وکالتنامه متعاقب توافق طرفین موضوع قرارداد مورخ .... شماره ... و در راستای اجرای تعهد فروشنده به نفع خریدار تنظیم می شود)).
2- فرض دیگر این است که شخصی به دیگر وکالت می دهد که ملک متعلق به او را بفروشد و شخص وکیل در هماهنگی با موکل و مالک اقدام به فروش می نماید.قبل یا بعد از اعمال وکالت وکیل و فروش مال موضوع وکالت خود موکل (مالک) نیز با شخص دیگری قرارداد فروش تنظیم می کند.در اینجا عملاً کسی که خرید او موخر بوده معامله اش نیز باطل است در حالیکه هیچکدام از مالک و وکیل ظاهرا تخلفی نکرده اند، مالک در توجیه عمل خود به امکان انجام موضوع وکالت توسط خود موکل (ماده 683 قانون مدنی) استناد می کند و وکیل نیز به وکالتنامه و نرسیدن خبر عزل (ماده 680 قانون مدنی).از نظر فنی در این فرض ظاهرا وکیل و موکل هیچ کدام جرمی انجام نداده اند هر چند که از نظر منطقی در لحظه ای که معامله دوم انجام می شده در وافع معامله به مال غیر بوده است و اگر زیان دیده نتواند سوء نیت و تبانی هر دوی وکیل و موکل را اثبات نماید استحقاقی به جز دریافت ثمن را نخواهد داشت.
نکته : متاسفانه هیچ راه تعریف شده ای برای اینکه کشف شود که آیا مالک در خصوص ملک موضوع مورد معامله وکالت نداده است یا معامله مملک عادی بر آن ملک انجام نگرفته است وجود ندارد ولی با درج ضمانت اجراهای سنگین می توان تا حدودی از خسارات جلوگیری نمود.البته اگر بعداً بتوان به شخص معامله کننده دسترسی پیدا کرد.
3- مورد بسیار رایجی سالها دستاویز کلاهبرداران بود که با مراجعه به مالکین و پیشنهاد خرید املاک انها و پرداخت مبالغ چرب و شیرین طمع مالکین را تحریک نموده و با فریفتن آنها و بهانه قرار دادن فوریت تحویل و انتقال از ایشان وکالت کاملی در خصوص آن ملک می گرفتند و مالک خوشحال و بی خبر با تمام شرایط موافقت نموده و با حضور در دفترخانه (که احتمالا با خریدارهماهنگ بود) سند پیشنهادی را امضاء می کردند و به این واسطه به وکیل مدنی خود وکالت می دادند که اقدام به انعقاد هر نوع معامله و مراجعه به بانک ها جهت امضاء هر نوع سند و اخذ وام و در رهن گذاشتن ملک نماید و وکیل نیز از طرف موکل خود تقاضای دریافت وام می داد و همان ملک موضوع بیع یا اوراق و اسناد دیگر را به عنوان وثیقه در رهن و گرو بانک می گذاشتند و مشکل از آنجایی ناشی می شد که این اشخاص که از اول چنین نیتی داشتند در هماهنگی با کارشناس معتمد بانک ملک را به قیمت خیلی بیشتری تقویم می نمودند تا وثیقه مورد انتظار بانک را پوشش دهد و یا علاوه بر ملک با امضاء قرارداد اخذ وام مالک را به خیلی بیشتر از مبلغی که در ازای فروش قبول کرده است بدهکار می نمودند.

• در تجربه ای که خود نگارنده به عنوان یک وکیل دادگستری داشته است قربانی نه تنها دچار این وضعیت شده حتی بانک نیز وقتی که برای وصول قسمتی از طلب خود به ملک موضوع وثیقه مراجعه می کند با یک قرارداد اجاره رسمی 20 ساله از سوی وکیل با یک شخص ثالث روبرو می شود که متاسفانه غیر قابل خدشه و چون و چرا می باشد و عملا بانک قربانی شماره دو این ماجرا بود!!!

_{^{پاسخ به پرسش مطرح شده در خصوص مشکلات خرید ملک با وکالت بلاعزل فروش}}

فقط در صورتی که بتوانید ثابت کنید که وکیل و موکل برای بردن مال شما تبانی نموده اند و سوء نیت داشته اند می توانید از ایشان تحت عنوان کلاهبرداری یا تبانی برای بردن مال غیر یا تحصیل مال از طریق نامشروع شکایت کنید اما از نظر حقوقی فقط معامله اول یا معامله ای که از نظر زمانی مقدم باشد صحیح است.

پاسخ داده شده توسط وکیل مسعود محمدی