مسئولیت پرداخت هزینه های نگهداری مورد اجاره

_{^{پاسخ – چه کسی باید هزینه های نگهداری مورد اجاره را بپردازد ؟}}

• اجاره عبارت است از تملک منافع یک موضوع توسط مستأجر در مقابل پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به موجر. اجاره عقدی است معوض يعنی موجر در برابر مال الاجاره معين، مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار ميدهد.
• بنابراين مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می برد مالی يا پولی به موجر ميدهد يا تعهد ميكند كه در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال الاجاره معين نشود، عقد اجاره باطل است.
• اجاره بايد دارای مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معينی از منافع مورد اجاره استفاده كند. 
• گاهی ممكن است قرارداد اجاره از روز اول به وجود نيايد، مثلاً موجر يا مستأجر صغير يا مجنون باشد؛ در این صورت اجاره باطل است و مستأجر مكلف نيست مبلغی را كه به عنوان مال الاجاره معين شده است، پرداخت كند و چون قرارداد اجاره بسته نشده است مستأجر حق ندارد به تصرف خود ادامه دهد، بلكه موظف است مورد اجاره را تخليه و به نماينده قانوني ملک یعنی ولی يا قيم تحويل دهد.
• البته اگر طرف عقد صغير مميز باشد عقد غير نافذ است، و اگر مستأجر از آن استفاده كرده باشد بايد اجرت المثل آن يعنی مبلغي را كه كارشناس معين ميكند بپردازد.
• گاهی قرارداد اجاره صحيح بسته می شود ولی بعداً حوادثی رخ ميدهد كه قرارداد اجاره را باطل ميكند. موارد اين بطلان عبارتند از:

1- تلف مورد اجاره: اگر مورد اجاره در مدتی كه در اجاره ديگری است تلف شود، مثلاً سيل يا زلزله آن را از بين ببرد، در اين صورت قرارداد اجاره از تاريخ تلف شدن مورد اجاره، باطل ميشود.
2- از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره : ممكن ست مورد اجاره تلف نشود و از بين نرود ولی اشكالی در آن پيدا شود كه مستأجر نتواند از آن استفاده ببرد. در اين صورت اگر امكان داشته باشد عيب مورد اجاره را رفع كرد و آماده بهره برداری نمود مالک بايد عين بوجود آمده را رفع كند، زيرا در قرارداد اجاره تعهد كرده است مورد اجاره را آماده بهره برداری در اختيار مستأجر قرار دهد و اگر رفع عيب از مورد اجاره امكانپذير نباشد طبق ماده 481 قانون مدنی قرارداد اجاره برای مدت باقيمانده باطل می شود.

• از وظايف مستأجر اينست كه از مورد اجاره همان استفاده ای را بكند كه در قرارداد اجاره مقرر شده است بنابراين مستأجر حق ندارد محلی را كه برای سكونت اجاره كرده تبديل به فروشگاه نمايد.
• تبديل و تغيير مصرف مورد اجاره خود از مصاديق تعدی و تفريط است. بنابراين مسئوليت مستأجر در صورت تغيير دادن مصرف مورد اجاره شبيه مسئوليت ویی در تعدی و تفريط نسبت به مورد اجاره است و ضامن خسارت وارده می باشد.
• ممكن است در قرارداد اجاره مصرف مورد اجاره مشخص نشده باشد، در اين صورت مستأجر نمی تواند آزادانه و به هر نحو كه مايل باشد در آن تصرف كند، بلكه بايد با توسل به قرائن و اوضاع و احوال قصد مشترک طرفين قرارداد اجاره را تشخيص داد و احراز كرد كه، منظور از اجاره استعمال مورد اجاره براي چه نوع انتفاع و چگونه مصرفي بوده است.
• اصولاً با قرارداد اجاره مالكيت منفعت برای مدتی معين به مستأجر منتقل ميشود پس تمليک منفعت با قرارداد اجاره جنبه موقتی دارد و بعد از پايان مدت اجاره مستأجر مكلف است مورد اجاره را به موجر برگرداند. زيرا رابطه استيجاری خاتمه يافته و سمت امانت مستأجر هم زائل ميشود.
• بنابراين اگر مورد اجاره را به مالک مسترد و بدون اذن در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود.
• در واقع هرگاه در پايان اجاره مستأجر مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف دارد و يا با قبول اين فرض كه اذن سابق موجر ادامه يافته و تا زمانی كه مورد اجاره را مطالبه نكند اين اذن باقی خواهد ماند، سمت امانت مستأجر نيز ادامه دارد.
• قانون مدنی سكوت موجر و عدم اقدام به تخليه را دليل رضايت او بر ادامه استفاده مستأجر دانسته است. بنابراين مستأجر در اين حالت غاصب نيست و حكم غصب بر تصرف وی جريان ندارد  و اگر مستأجر مكلف است مال الاجاره ای را كه سابقا می پرداخته است به موجر بپردازد.
• ولی اگر مدت اجاره پايان يابد و موجر از طريق اظهارنامه رسمی درخواست تخليه كند و مستأجر بدون عذر موجه از تخليه و رد مورد اجاره به مالک امتناع كند، در حكم غاصب است و علاوه بر اينكه بايد اجرت المثل مورد اجاره را بپردازد (هرچند استفاده اي از آن نكرده باشد) ضامن و مسئول تلف يا هر نقص و عيبی خواهد بود كه به عين مورد اجاره وارد ميشود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مسئولیت پرداخت هزینه های نگهداری مورد اجاره}}

♦ در پاسخ به پرسش شما در خصوص مسئولیت پرداخت هزینه های نگهداری مورد اجاره باید گفت به موجب ماده 486 قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.

♦ بنابراین، تعمیرات اساسی و کلی خانه برعهده صاحبخانه است و صاحبخانه وظیفه دارد تمامی تلاش خود را جهت حفظ مورد اجاره داده شده به ‌کار بندد و درصورتی که صاحبخانه در این زمینه کوتاهی کند، مستأجر می ‌تواند از حق فسخ استفاده کند یا الزام صاحبخانه را به تعمیرات اساسی بخواهد.

♦ لازم به ذکر است به موجب ماده 502 قانون مدنی اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
♦ بنابراین، بستگی دارد منظور شما از هزینه ی نگهداری چه هزینه ای باشد. تعمیرات اساسی همچون درست کردن لوله ی آب برعهده ی موجر است اما به موجب ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - مسئول هزینه های مورد اجاره}}

ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ قانون مدنی
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ قانون مدنی
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن‌ نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ قانون مدنی
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد ‌و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ قانون مدنی
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر ‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی
مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی
هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد
ماده ۵۰۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی
هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌ انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر ‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجرمستقرنشده است به موت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ قانون مدنی
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص دعاوی تخلیه و اجاره