وضعیت مالکیت اضافه متراژ زمین

_{^{پاسخ – مالک اضافه متراژ زمین فروخته شده چه کسی است ؟}}

• قانونگذار در فرض کمتر یا بیشتر بودن مقدار مبيع نسبت به ميزان توافق شده، قواعد حقوقی خاصی را براي حل اختلاف پيش بينی نموده است.
• قانون مدنی اقدام به وضع احکامي در مورد ملکی که بر مبنای داشتن مساحت معين مورد معامله قرار گرفته اما بعد فقدان مساحت مورد توافق آشکار ميشود، نموده و فروض مختلفی را از هم تفکيک و احکام آن را بيان نموده است.
• به علاوه، در قانون ثبت هم فرض خاصی مورد توجه قرار گرفته و حکم آن بيان شده است. 
• طرفين قرارداد، مقدار مبيع را هنگام انعقاد آن مشخص ميکنند.با وجود اين، ممکن است بعداً معلوم گردد، مبيع کمتر يا بيشتر از ميزان مورد توافق است. قانون مدنی در مواد 355 ،384 و 385 قواعد حقوقی حاکم بر اين موضوع را بيان نموده است. مطابق مواد مذکور کميت ممکن است جنبه وصفی داشته و صرفا موضوع را توصيف نمايد، يا هر جز  مبیع در برابر جزیی از ثمن قرار گیرد:

•  مقدار به عنوان وصف مبیع: مطابق ماده 355 اگر ملكی بشرط داشتن مساحت معين فروخته شود و بعد معلوم گردد كمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع ميتواند آن را فسخ كند مگر اينكه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زياده يا نقيصه تراضی نمايند.همچنين به موجب ماده 385 اگر مبيع از قبيل خانه يا فرش باشد كه تجزيه آن بدون ضرر ممكن نميشود و به شرط بودن مقدار معين فروخته شده ولی در حين تسليم كمتر يا بيشتر در آيد در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بايع حق فسخ خواهد داشت. لازم به ذکر است حق فسخ مذکور به متضرر جاهل داده ميشود و برای شخص که عالم به موضوع است نميتوان قائل به حق فسخ شد؛ زيرا در این صورت او اقدام به زيان خود کرده است. 

• مقدار بیانگر میزان تعهد: در اين فرض، ملک دارای چنان ارزشی است که هر جزئش در برابر جزئی از ثمن قرار ميگيرد؛ چنانکه در اکثر شهرها، قيمت آپارتمان موضوع عقد بيع بر اساس مساحت آن تعيين شده و هر مترش در برابر مقداری از ثمن به فروش ميرسد. در نتيجه با فقدان قسمتی از موضوع، قرارداد تجزيه و مطابق قاعده انحلال عقد واحد به عقود متعدد، قرارداد نسبت به بخش غير موجود باطل (ماده 361 قانون مدنی) و نسبت به قسمت موجود صحيح است.

• در نتيجه مطابق ماده 384 قانون مدنی، مشتری حق دارد كه بيع را فسخ کند يا قيمت موجود را با تاديه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نمايد و اگر مبيع بيشتر از مقدار تعيين شده باشد، زياده مال بايع است.
• حق اعطا شده به خريدار در فرض کمتر بودن مبيع نسبت به ميزان توافق، از مصاديق خيار تبعض صفقه است (ماده 441 قانون مدنی) که قانونگذار در صورت جهل متضرر به بطلان بعض قرارداد، به او حق داده است بخش صحيح قرارداد را فسخ و ثمن را در صورت پرداخت مسترد دارد يا بخش صحيح قرارداد را قبول و نسبت به بخش باطل، تقسط ثمن را درخواست نماید، اما در صورت علم به بطلان، امکان فسخ بخش صحيح قرارداد وجود ندارد بلکه خریدار صرفا ميتواند تقسيط ثمن را مطالبه نمايد.در این حالت، در فرض بيشتر بودن مبيع، مازاد متعلق به فروشنده است؛ زيرا نسبت به این بخش اساسا قراردادی منعقد نشده است.
• نکته قابل توجه این است که مازاد ملک در این صورت بصورت مشاعی می باشد زيرا يک قطعه ملک با حدود و مساحت معين فروخته شده است نه بخش مشخصی از آن تا گفته شود، مازاد مفروزاً در ملکيت فروشنده باقی مانده است. بنابراين سهم فروشنده بخش مشاعی از ملک است که اين امر به ضرر خريدار است؛ زيرا ملکی را که او بر اساس مفروز بودن خريده، در واقع مشاع است؛ به همین خاطر بايد اين حق را داشته باشد که بر مبنای عيب (شرکت) قرارداد را فسخ نمايد. 
• بديهی است اعمال قواعد حقوقی فوق، ناظر به فرض عدم توافق طرفین در این باره می باشد. 
• قانونگذار در قانون ثبت در خصوص فرض اضافه مساحت ملک دارای سند مالکيت که با سند رسمی منتقل شده، اقدام به وضع قاعده ای متفاوت با احکام فوق نمود؛ به موجب ماده 149 قانون ثبت، نسبت به ملكی كه با مساحت معين مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذينفع ميتواند قيمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولين سند انتقال و ساير هزينه های قانونی معامله، به صندوق ثبت توديع و تقاضای اصلاح سند خود را بنمايد.
• در صورتی كه اضافه مساحت در محدوده سند مالكيت بوده و به مجاورين تجاوزی نشده باشد و در عين حال مالک و خريدار نسبت به اضافه مذكور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت اسناد را اصلاح و به ذينفع اخطار مينمايد تا وجه توديع را از صندوق ثبت دريافت کند. عدم مراجعه فروشنده برای دريافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاريخ اصلاح سند اعراض محسوب میشود و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واريز ميگردد.
• لازم به ذکر است این ماده صرفا املاک دارای سند مالکیت را در بر ميگيرد و املاک غير آن از شمولش خارج بوده و تابع مواد قانون مدنی است. به علاوه، ماده 149 قانون ثبت صرفا حاکم بر فرض اضافه مساحت ملک است، بنابراين در فرض کسر مساحت، مواد 355 و384  قانون مدنی اعمال ميگردد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مالکیت اضافه متراژ زمین}}

♦ در پاسخ به پرسش شما در خصوص وضعیت مالکیت اضافه متراژ زمین باید گفت  این مورد شامل فرضی است که مساحت بیانگر میزان تعهد می باشد. در این حالت، در صورتی که مبیع زیادتر باشد برابر قسمت انتهایی ماده 384 قانون مدنی، زیاده مال بایع است.

♦ بنابراین شما نسبت به مقدار زیاده مالک می باشید و در صورت اعتراض مشتری در مقام دفاع به این ماده استناد نمایید. البته مشتری می تواند در صورت جهل به این موضوع بیع را نسبت به بقیه آن نیز فسخ نماید (خیار تبعض صفقه) و یا اینکه از عوض به میزان کسری بکاهد.

نکته بسیار مهم : البته در این خصوص حکم مندرج در ماده 149 قانون ثبت نیز قابل تامل است و به نظر نگارنده فرض سوال به مورد مذکور در ماده مورد اشاره نزدیکتر است که می گوید :

نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت می‌سر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - مالکیت اضافه متراژ ملک}}

ماده ۳۵۵ قانون مدنی
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است و مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده با نقیصه تراضی‌ نمایند.
ماده ۳۶۱ قانون مدنی
اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
ماده ۳۸۴ قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا‌ قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۴۱ قانون مدنی
خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق ‌خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک
نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.
تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت می‌سر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما