تمدید قرارداد اجاره مغازه بدون رضایت مالک

_{^{پاسخ – آیا من می توانم اجاره مغازه را بدون رضایت مالک تمدید کنم ؟}}

• اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می گویند.
• برای انعقاد عقد اجاره باید ایجاب از طرف یکی و قبول از جانب دیگری، مطابق قواعد عمومی به عمل آید.
• در عقد اجاره، لازم نیست موجر مالک عین مستأجره باشد بلکه صرف مالکیت منافع کافی است.
• علاوه بر این موارد، طرفین باید عاقل و بالغ باشند و موضوع اجاره باید معلوم و معین باشد.
• مورد اجاره بنابر ماده 468 قانون مدنی می تواند اشیا، حیوانات یا اشخاص باشد.
• از دیگر شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره، معلوم بودن مدت آن، امکان استفاده از مورد اجاره و بقای مورد اجاره در برابر  استفاده از آن است.
• اجاره عقدی است لازم به این معنا که انحلال این عقد تنها در صورت توافق طرفین یا به موجب حکم قانون خواهد بود در غیر این صورت هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند. بنابراین، فسخ قرارداد اجاره می تواند به موجب قانون باشد یا قرارداد.
• اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌گذار می‌توان با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند.
• این فسخ به موجب قرارداد می باشد. با این وجود مواردی وجود دارد که در قانون تعیین گردیده و طرفین می توانند با استناد به آن ها عقد اجاره را فسخ نماید.
• شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند.
• موارد فسخ اجاره توسط مستأجر عبارت است از خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت بدین نحو که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. در صورتی که  کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد، مستأجر می تواند اجاره را فسخ نماید.
• خیار تخلف شرط نیز می تواند محقق شود در صورتی که موجر خلاف یکی از شروط مندرج در عقد اجاره عمل نماید. همچنین مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را رفع کند، مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند. پیش از تحویل ملک نیز، مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده خانه را به مستاجر تحویل دهد. اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند و مستأجر از طریق اظهارنامه تحویل ملک را خواستار شود اما همچنان  آن را تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
• مواد فسخ قرارداد اجاره توسط موجر عبارتند از اینکه اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید، مال مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد و موجر از باب این قضیه ضرر ببیند ولی مستاجر از انجام تعمیرات توسط موجر امتناع نماید، تخلف از تعهدات یا شروط توسط مستاجر، در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد و در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. علاوه بر این ها، موارد حق فسخ اجاره توسط موجر در ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ذکر گردیده است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص تمدید قرارداد اجاره مغازه بدون رضایت مالک}}

♦ در پاسخ به پرسش شما رابطه با تمدید قرارداد اجاره مغازه بدون رضایت مالک باید گفت مالک و مستاجر هر دو باید پای متن تمدید اجاره نامه را امضا کنند. بنابراین، پس از اتمام مدت اجاره شما نمی توانید یکطرفه اجاره را تمدید نمایید.
♦ البته به موجب مصوبه ستاد کرونا در جلسه سی و ششم در تاریخ 8 تیرماه 1399، کلیه ی قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ 08/04/1399 هنوز تمدید نشده باشد، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستأجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می گردد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

^{_{مستندات قانونی - تمدید قراردادهای اجاره}}

چهت اطلاع از مقررات حاکم بر تمدید قراردادهای اجاره مقررات زیر را مطالعه نمایید :

متن قانون مدنی از ماده 466 تا ماده 506
‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما