امکان تخلیه مستاجر پس از فوت موجر

_{^{پاسخ – آیا فوت موجر از موارد و جهات تخلیه محسوب می شود ؟}}

• عقد اجاره عقد لازم است و تا زمانیکه مدت آن پایان نیافته باشد نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند.
• پس وقتی اجاره به مدت یکسال منعقد می شود و پس از مدتی مستاجر بخواهد مال الاجاره را تخلیه کند و موجر راضی به برهم زدن معامله نباشد، مستاجر موظف است تا پایان یکسال اجاره بها را بپردازد.انحلال عقد اجاره در این مدت فقط یا به موجب قانون امکان پذیر است یا تراضی طرفین به اقاله.
• از آثار مهم لزوم عقد اجاره این است که به فوت یا حجر موجر و مستاجر باطل نمی شود.
• ماده ۴۹۷ قانون مدنی نیز در این زمینه تصریح دارد؛ اما در دو مورد استثناء شده است که منافاتی هم با عقد اجاره ندارد ؛ حالت اول حالتی است که موجر برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است که در این حالت بعد از فوت موجر اجاره باطل می شود؛ حالت دوم در صورتی است که شرط مباشرت مستاجر شده باشد که فوت او از موارد انحلال اجاره است.
• در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به طور موقت برای مستاجر ایجاد می شود بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر موظف است عین مستاجره را تخلیه کند و تسلیم مالک کند و از آن پس سمت امانت او زایل می شود ماده ۴۹۴ قانون مدنی نیز موید همین نظر است .
• البته سکوت مالک پس از مدت اجاره دال بر اذن محسوب خواهد شد و مستاجر در حکم غاصب تلقی نخواهد شد. و ماده ۵۰۱ قانون مدنی نیز موید همین نظر است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
 

_{^{پاسخ به پرسش مطرح شده در خصوص تخلیه ملک پس از فوت موجر}}

♦ عقد اجاره از عقود لازم محسوب می شود و با فوت و حجر باطل نمی شود مگر به اختیارات قانونی یا تراضی طرفین که اقاله محسوب می شود.

در صورتیکه مدت اجاره به پایان رسیده باشد شما می توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف پس از تقدیم تقاضای تخلیه مبادرت به تخلیه عین مستاجره نمایید.

♦ اما در صورتیکه ملک استیجاری شما مشمول استثنائات بسته سیاستی سران قوا در خصوص تخلیه در شرایط اصلاحات اقتصادی نباشد با افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها در کلانشهرها موظف به اجرای مصوبه هستید و قرارداد اجاره باید تمدید شود. بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌ در سال ۱۴۰۱ است.

متن مصوبه سران قوا در خصوص تخلیه در شرایط اصلاحات اقتصادی :

طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، در جلسه سران قوا که روز شنبه (۲۸ خردادماه 1401) با حضور سران قوا و به ریاست «سیدابراهیم رئیسی» برگزار شد؛ با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوق‌های مربوطه به شرح ذیل پیشنهاد می‌شود:

ماده ۱- همه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود.

شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

در ماده ۲ نیز آمده است: موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:

۱- درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

۳- در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

۵- در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶- در صورتی که مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد فقط می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) فقط برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

در تبصره یک نیز آمده است: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

در تبصره ۲ نیز تاکید شده است: مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
 

‌

^{_{مستندات قانونی - مقررات تخلیه مستاجر پس از فوت موجر}}

ماده 494 قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجرعین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجراستیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید. 

ماده 497 قانون مدنی

عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

ماده 501 قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یکماه یا یکسال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر بموجب مراضات حاصله برای بقیه مدت وبه نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرربین طرفین خواهدبود.

ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر

پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌ قضاییه انجام خواهد گرفت.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما