خرید با وکالتنامه و امکان شکایت فروش مال غیر یا معامله معارض

_{^{پاسخ – عنوان مناسب برای فروش یک ملک به چند نفر چیست ؟}}

• ابتدا باید گفت که اصلی ترین وجه افتراق جرم معامله معارض با جرم فروش مال غیر در انتقال از طریق سند رسمی با سند عادی است.
• در تحقق جرم معامله معارض و اقدام برای شکایت کیفری از آن، جهت صدور حکم مجازات جرم معامله معارض، باید در نظر داشت، چنانچه معامله اول نسبت به مال، به موجب سند عادی و در مناطقی صورت گرفته باشد که ثبت اسناد رسمی در آن اجباری است، عنوان معامله معارض، بر عمل مرتکب صدق نخواهد کرد؛ بلکه بسته به سوء نیت داشتن فرد یا عدم سوء نیت مرتکب، عمل وی، می تواند مشمول عنوان مجرمانه فروش مال غیر که از جرایم در حکم کلاهبرداری است شده یا عنوان حقوقی معامله فضولی بر عمل او، صدق نماید.
• در تحقق جرم معامله معارض، باید رای وحدت رویه 43 مورخ 1351/08/10 را نیز مد نظر داشت که مقرر می دارد: "نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می ­باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول، به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال، طبق ماده 48 همان قانون، در هیچ یک از ادارات و محاکم، پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
• بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط، با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا، معامله ­ای نسبت به مال غیر منقول، به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس، به موجب سند رسمی، معامله­ ای معارض با معامله اول در مورد همان مال، واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است، بر فرض احراز سوء نیت، با ماده کیفری دیگری، قابل انطباق باشد. این رای، طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال 1328، برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ­ها، لازم ­الاتباع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص شکایت فروش مال غیر و معامله معارض در خرید وکالتی ملک}}

♦  در متن فوق وجه افتراق دو جرم معامله معارض با فروش مال غیر بیان شد. اگر معامله اول نسبت به عین یا منفعت به صورت سند عادی یا رسمی انتقال یافته باشد و معامله دوم نسبت به همان عین صرفا با سند رسمی انجام شده باشد این عنوان مجرمانه معامله معارض خواهد بود اما اگر معامله دوم نیز با سند عادی باشد دیگر معامله معارض نیست و می توان عنوان فروش مال غیر یا در حکم کلاهبرداری را بر آن صدق کرد.

♦  اما با توجه به متن سوال معامله اول با سند رسمی انتقال یافته است و به همین دلیل است که مجازات آن به مراتب شدیدتر از فروش مال غیر یا کلاهبرداری است.

♦  ابطال معامله معارض، بدین نحو صورت می گیرد که ابتدا، فرد باید با شکایت کیفری در خصوص معامله معارض و پس از اثبات آن، حکم دادگاه، در خصوص ارتکاب جرم معامله معارض را داشته باشد و سپس، با استناد به حکم دادگاه کیفری درباره جرم معامله معارض، با ثبت دادخواست حقوقی، ابطال معامله معارض، را از محاکم عمومی حقوقی بخواهد.

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک 

هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد‌نسبت به همان عین یا منفعت بهموجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه ازسه تا ده سال محکوم‌خواهد شد.
 

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما