ارتباط قرارداد پیش فروش آپارتمان و جرم فروش مال غیر

_{^{پاسخ – آیا با پیش فروش یک آپارتمان به دو نفر جرم فروش مال غیر محقق می شود ؟}}

• منظور از قرارداد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان نوعی قرارداد است که موضوع آن خرید آپارتمان قبل از تکمیل یا حتی شروع عملیات ساخت آن است.
• واژه خرید یا فروش در مورد این قرارداد با مسامحه به کار می رود ؛ چرا که از ضروریات عقد بیع موجود بودن مبیع در زمان عقد است.در بسیاری از مواقع آپارتمانی که موضوع خرید یا فروش قرار می گیرد در زمان قرارداد موجود نیست و به اصطلاح سازنده یا فروشنده روی خاک خرید و فروش می کنند ، طبیعتاً این قرارداد نمی تواند بیع مورد توصیف قانونگذار باشد و صحیح تر این است که آن را در قالب عقد صلح یا ماده 10 قانون مدنی توصیف کنیم.
• قانونگذار در جهت سر و سامان دادن به این قبیل قراردادها به موجب قانون پیش فروش آپارتمان مقررات خاصی برای معاملات راجع به پیش خرید آپارتمان در نظر گرفته است و ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات قانون پیش فروش آپارتمان به خصوص عدم ثبت رسمی قرارداد، اعمال مجازات کیفری است (مطالعه متن قانون پیش فروش آپارتمان و تحلیل آن).  
• عدم رعایت ضمانت اجراها و الزامات مندرج در قانون پیش فروش آپارتمان موجب بی اعتباری معاملات و خارج از آن قانون با موضوع پیش فروش آپارتمان نیست و این قراردادها نیز معتبر و لازم الاجرا هستند. 
• از نظر حقوقی در معاملات معارض و متعدد از سوی فروشنده با موضوع یک مال به طور منطقی و قانونی و عقلی باید کسی را مالک بدانیم که اولین معامله صحیح را انجام داده است و معاملات پس از آن به دلیل عدم مالکیت فروشنده اصلاً شکل نگرفته است.
•  جرم انتقال مال غیر در هر مورد که شخصی مال دیگری را بدون اشاره به مالک نبودن خود بفروشد ، محقق می شود .در بیشتر مواقع این جرم از سوی کسی رخ میدهد که زمانی مالک بوده و به دلیل عدم تنظیم سند قطعی قسمتی از اسناد نزد او باقی مانده است.در واقع فرق جرم فروش مال غیر که اصولاً باطل است با معامله فضولی که غیر نافذ محسوب می شود نیز در همین است که فرد خود را مالک مال معرفی می کند یا اینکه اذعان به مالکیت غیر دارد ولی بدون سمت اقدام به معامله نموده.معامل در فرض دوم مجرم نیست ولی معامله فضولی و قابل ابطال و رد از سوی مالک است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اتهام فروش مال غیر در پیش فروش آپارتمان}}

♦  در فرضی که مطرح نمودید معامله شما صحیح است و فروشنده با انجام معامله دوم تخلف نموده است.برای خریدار دوم با وجود قرارداد پیش فروش بین شما و پیش فروشنده حقی جز شکایت کیفری از فروشنده نیست.

♦  ضمناً عنوان تحصیل مال از طریق نامشروع نیز مناسب به نظر نمی رسد چرا که اگر ایشان مدعی هستند که شما بعنوان خریدار اول و مقدم در جریان فروش دوم بوده اید که (البته فرض بعیدی است و با منطق و رفتار عرفی و عقلایی سازگار نیست) فقط تحت عنوان معاونت در جرم قابل پیگرد است البته حق شما برای شکایت از سازنده تحت عنوان فروش مال غیر و از خریدار دوم (اگر مطلع بوده است) تحت عنوان معاونت در جرم، محفوظ است.
♦  داشتن کد رهگیری امتیازی برای طرف شما محسوب نمی شود و نیز اینکه اشتباه نوشتن پلاک ثبتی اگر مورد معامله با اوصاف دیگری معین و مشخص شده باشد و رفع ابهام و تردید نماید نیز به تنهایی تاثیری در معامله ندارد.مثلا چنین نیست که در معامله ای فروشنده پلاک ثبتی را اشتباه اعلام کند ولی در صورتی آدرس، نشانی و سایر مشخصات صحیح است بتوان آن معامله را باطل دانست ولی اگر در مشخصات مورد معامله نوشته شده باشد یکی از دو پلاک ثبتی فلان یا فلان این معامله به دلیل تردید و جهل موضوعی و ابهام حاصله و عدم تعلق و وحدت قصد انشاء یا حتی تردید در وقوع قصد واحد انشاء باطل است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما