مقررات تخلیه آپارتمان مسکونی در شرایط کرونا
مباحث را در ابتدا باید از چند جهت بررسی کرد:
اول ؛ مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر املاک استیجاری
مطابق و موافق با مصوبه جلسه شماره ۷۲ ستاد ملی مقابله با کرونا تسهیلاتی برای مستاجرین در نظر داشته که یکی از بند های آن چنین می گوید:
((با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید میشود.))
بدین ترتیب با توجه به جایگاه ستاد ملی که برآمده از شورای عالی امنیت ملی و نهادی فرا قوه ای است؛ دادگاه های حقوقی تا تاریخ مذکور در مصوبه، حق استناد به قوانین جاری اجاره را ندارند.
دوم؛ تعهد مستاجر نسبت به مال الاجاره و موجر
تعهد های مستاجر نسبت به پرداخت اجاره بها؛ ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 62 تکرار بند 3 ماده 490 قانون مدنی است که تادیه اجاره بها تابع تراضی و توافق طرفین در قرارداد است.
در موارد شایع که اجاره بها ضمن قرارداد درج میشود تخلف از آن به موجر حق فسخ میدهد .
البته در حقوق ایران در مرحله اول نمیتوان از حق فسخ استفاده کرد ؛ ابتدا متعهد را باید الزام به انجام تعهدات کرد و پس از آن از حق فسخ قرارداد استفاده کرد ( اما با توجه به ماده 496 قانون مدنی خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.
البته باید بین اجاره نامه رسمی با عادی در موقعی که مستاجر از پرداخت اجاره بها امنتاع می ورزد تفکیک قایل شد : در هر دو مورد در ابتدا الزام از طرف موجر باید انجام شود منتها اگر اجاره نامه رسمی باشد این اجبار از طریق تقاضای صدور اجراییه انجام خواهد شد.
اما در صورتیکه اجاره نامه عادی باشد برای مطالبه اجاره باید به دادگاه رجوع کرد .
اما به دلیل اینکه از تاریخ پایان اجاره مدتی میگذرد و می بایست مال مورد اجاره را تحویل موجر بدهد
اما به هر حال از این کار اجتناب کرده است . قاعده این است که تا روزی که محل اجاره را تخلیه نکرده است باید اجرت المثل ایام بعد از پایان اجاره را بدهد زیرا عقد اجاره پایان یافته است و بر مبنای همین عقد بر ذمه مستاجر خواهد بود . (اجرت المثل بدل منافع مورد انتفاع است)
سوم؛ تعدی و تفریط مال الاجاره
مستاجر باید نسبت به مال الاجاره (محلی که اجاره کرده است) باید همچون امینی دلسوز از آن مراقبت کند و ملک را همانطور که مالک اصلی از آن محافظت میکند او هم از آن مراقبت کند .
تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن و عرف است و مستاجر (امین ) دست به عملی بزند که نمی بایست بزند
تفریط به معنای خودداری از انجام کاری است که طبق قانون یا قرار داد باید انجام شود.
( البته اگر مال در اثر قوه قاهره در دست مستاجر تلف شود وی مسوول نخواهد بود مثلا در اثر حوادث طبیعی که خارج از اراده مستاجر خواهد بود )
اما در صورت تعدی و تفریط مستاجر ید امانی او تبدیل به ید ضمانی خواهد شد. یعنی از زمانی که اثبات شود که به تقصیر او مال دچار عیب یا تلف شده است مسوول است.
ماده 493 قانون مدنی این ضمانت اجرا را پیش بینی کرده است.
علاوه بر خواستن خسارت موجر میتواند به استناد ارتکاب تعدی و تفریط از طرف مستاجر اجاره را فسخ کند.(بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر) در اینصورت حق فسخ پیش بینی شده است هر چند منع مستاجر نیز ممکن نباشد.
چهارم؛ هتک حرمت و تهدید که در قالب مباحث کیفری گنجانده میشود.
تهدید عبارت است از بیان رفتار نا مشروعی که مرتکب میخواهد آن را انجام دهد .
یکی از مصادیق تهدید اخاذی یا شانتاژ است که در این باره ماده 699 قانون مجازات تعزیرات است که مجازات 74 ضربه شلاق یا زندان از دو ماه تا دو سال است.تحقق جرم مزبور در تهدید مرتکب به ضررهای مالی یا نفسی تحقق می یابد . تهدید ممکن است به شکل شفاهی یا کتبی یا با وسایل دیگر باشد.
البته طبق تبصره ماده 11 قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب 1399 حداقل و حداکثر کلیه مجازات های حبس درجه چهار تا هشت تعزیری به نصف تقلیل یافته است. چون مجازات جرم مزبور طبق ماده 19 قانون مجازات درجه شش است حداقل آن یعنی دوماه به یک ماه و حدااکثر آن یعنی دوسال به یک سال تقلیل یافته است.
مستندات قانونی - تخلیه اماکن مسکونی در شرایط کرونا
ماده 493 قانون مدنی
مستاجرنسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یاتعدی اوکلایابعضاتلف شودمسئول نخواهدبود ولی مستاجرتفریط یاتعدی نمایدضامن است اگرچه نقص درنتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده 496 قانون مدنی
عقداجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره ازتاریخ تلف باطل می شودونسبت به تخلف ازشرایطی که بین موجرومستاجرمقرراست خیارفسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.
ماده 490 قانون مدنی
مستاجر باید :
اولا - در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتارکرده وتعدی یاتفریط نکند. ثانیا عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقررشده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثا - مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرراست تادیه کندو درصورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.
ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362
مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم‌کننده سند‌مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می‌نماید و در صورت‌اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید
ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سالل 1362
در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
1- در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود‌قرار داده باشد.
2- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد
3- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
4 - در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
5- هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6 - در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7 - در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8 - در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9 - در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها
را درخواست نماید. هر گاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر میتواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر میتواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط‌یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره 1 - در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌درخواست تخلیه عین مستأجر را ننماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
تبصره 2 - در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
تبصره 3 - در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام‌وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار میدهد.
تبصره 4 - در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.