فروشنده فوت کرده و سازنده به دنبال پایان کار و سند نیست، چه کنیم ؟
- اگرچه زمان و موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه در برخی از قراردادها پیش بینی می گردد اما با توجه به الزام قانونی ثبت این معاملات، در حالتی که چنین مسأله ای در قرارداد پیش بینی نگردیده بود هم می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نمود.
- به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
- بنابراین در صورتی که ملکی توسط شخص خریداری گردید، در صورت امتناع مالک از تنظیم سند، خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده به مرجع قضایی مربوطه تسلیم نماید.
- در صورتی که در قرارداد موعدی برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند تعیین گردیده بود، خواهان تنظیم سند رسمی باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله مشخص شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.
- در صورتی که تاریخ یا محلی برای تنظیم سند در قرارداد مشخص نگردیده باشد، خریدار میبایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای گرفتن سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد.
- خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید. پس از بررسی ادله و مدارک خواهان توسط دادگاه و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد.
- در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود. لازم به ذکر است که دادگاه صالح رسیدگی به دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
- همچنین الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
- در رابطه با گرفتن سند برای آپارتمان خریداری شده در فرض فوت فروشنده باید گفت در صورت فوت فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی، خواهان باید دادخواست خود را به طرفیت ورثه طرف معامله تقدیم نماید ضمناً گواهی انحصار وراثت شخص متوفی نیز باید ضمیمه دادخواست باشد.
- لازم به ذکر است که در صورتی که فروشنده ای که فوت شده مالک رسمی ملک نباشد، خواهان باید علاوه بر وراث فروشنده، نام مالک رسمی ملک را هم به عنوان خوانده در دادخواست قید گرداند.
- پس از صدور و قطی شدن رأی الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه ابتدا به ورثه یا وراث مالک رسمی ملک ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند و ملک را به خریدار منتقل نمایند.
- در صورتی که ورثه در مهلت مقرر در دفترخانه حاضر نگردند، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را بنام خریدار منتقل می نماید.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص گرفتن سند برای آپارتمان خریداری شده در فرض فوت فروشنده
♦ در پاسخ به پرسشی که در مورد گرفتن سند برای آپارتمان خریداری شده در فرض فوت فروشنده طرح نمودید باید گفت شما باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث فروشنده مطرح نماید. دقت نمایید که در دادخواست تنظیمی همه ی ورثه را طرف دعوا قرار دهید.
♦ البته در صورتی که برای آپارتمان مذکور هنوز پایان کار ساختمان از شهرداری اخذ نگردیده باشد صرف درخواست الزام به سند رسمی فایده ای برای شما نخواهد داشت زیرا اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی از مقدمات تنظیم سند رسمی محسوب می شود و جزء تشریفات و مقدمات تنظیم سند رسمی است. بنابراین، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز باید جزء خواسته شما باشد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
جهت ارتباط و مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید - 88019243
مستندات قانونی - تنظیم سند آپارتمان در فرض فوت فروشنده
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
ماده ۲۳۱ قانون مدنی
معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است مگر در مورد ماده ۱۹۶.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبهنامه و شرکتنامه.
ماده ۴۳ قانون ثبت اسناد و املاک
هرگاه انتقال، به موجب سند عادی بوده و انتقالدهنده معامله خود را به ادارهٔ ثبت اطلاع نداد، چنان چه مدت اعتراض باقی است، منتقلالیه مطابق مقررات عرضحال میدهد و چنان چه مدت منقضی شده، منتقلالیه میتواند به وسیلهٔ اظهارنامه به انتقالدهنده اخطار نماید، هرگاه مشارالیه معامله را در ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقالگیرنده ثبت و الا ملک به نام انتقالدهنده ثبت و انتقالگیرنده به موجب مادهٔ ۱۰۵ و ۱۱۴ میتواند انتقالدهنده را تعقیب نماید.
هرگاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقالدهنده مطابق ماده ۴۱ عمل نماید و یا انتقال به موجب سند رسمی باشد به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده، ملک به اسم انتقالگیرنده اعلان میشود و اگر اعلانات در جریان باشد بقیهٔ اعلانات به نام انتقالگیرنده با قید انتقال اصلاح میشود و اگر رجوع به ادارهٔ ثبت بعد از اتمام اعلانات باشد ملک به اسم انتقالگیرنده به ثبت خواهد رسید.
اگر معلوم شود سند رسمی انتقال مجعول بوده، مرتکب به ۵ تا ۱۵ سال حبس با اعمال شاقه محکوم و به علاوه مفاد ماده ۱۱۴ درباره او مجری خواهد شد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما