مشاوره با وکیل جهت خرید ملک و آپارتمان

_{^{نکات مهم خرید و فروش ملک}}

درهر قرارداد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.

^{_{الف - نام و هویت متعاملین}}

درهر قراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم از خریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... میبایستی بطوردقیق مشخص و قید گردد.

_{^{ب - مورد معامله}}

درتمامی قراردادها، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصا درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.

_{^{ج - مدت مورد معامله}}

درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

^{_{د - قیمت مورد معامله}}

ازارکان مهم هرقرارداد قیمت مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی، آن سند از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمی باشد.

^{_{مواردی که باید در سند قید شود}} 

مواردی که در فوق توضیح داده شد اصول وارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش و نقل وانتقـال می باشد، حال آنکه موارد بسیاردیگری نیز وجود دارد که میبایستی رعایت و در سند قید گردد از جمله : 

• تاریخ انشاء یا امضاء هر سند 
• ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می باشد
• ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن) 
• قید میزان پیش پرداخت
• نوع وترم های پرداخت ثمن مورد معامله 
• هرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.

^{_{موارد لازم الرعایه در زمان عقد قرارداد}}

_{^{1 - مورد معامله مستحق الغیر نباشد.}}

بدان معنا که، آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می باشد ولی درنهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده " تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت ... " میبایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در توثیق هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد.

_{^{2 - اطمینان از مالک بودن طرف دیگر}}

نکته مهم در خصوص معامله ی املاک این است که طرف مقابل باید اصیل بوده یا اگر اصیل نیست از طرف مالک وکالتنامه رسمی داشته باشد. در غیر این صورت، معامله با شخص غیر از مالک و کسی از که از جانب او اجازه ی انعقاد معامله را ندارد، مصداق معامله مال غیر بوده و قابل ابطال از جانب مالک اصلی ملک می باشد.

_{^{3- هویت مورد معامله دقیقا شناسایی گردد.}}

بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج درسند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر).

_{^{4- بررسی سند ملکی}}

 سند ملکی انواع مختلفی دارد؛ سند تک برگ، سند شش دانگ، سند تفکیکی، سند تک برگ مشاع. لازم به ذکر است در سند مشاع، تمام ملک متعلق به تمام شرکا می باشد اما در سند تفکیکی هر قسمت ملک در مالکیت یک مالک است. در مقابل سند تفکیکی، سند شش دانگ قرار دارد که نشان دهنده ی مالکیت یک فرد بر تمام ملک می باشد.

سند شش دانگ از معتبرترین سند ملکی است. سند دیگر سند تک برگ است که رسمی بوده و از سوی نهادهای رسمی کشور تنظیم شده و به تایید رسیده‌ اند. سند دیگر سند منگوله دار است که  به صورت دفترچه ‌ای و دارای نخ و تکه سرب پلمپ شده هستند، و این پلمپ توسط اداره ثبت جهت تایید صحت آن انجام شده که آن را سند رسمی قابل اطمینانی می سازد. لازم به ذکر است املاکی که سند شش دانگ و سند تک برگ دارند دارای ارزش قیمتی بالاتری نسبت به املاک مشاع، وکالتی و اوقافی دارند چراکه مالک در آن ها اختیار کامل در فروش دارد.

_{^{5 - استعلام ثبتی ملک}}

 هر نوع نقل و انتقال و تغییر وضعیت و یا بازداشتی یا هر دستور قضائی دیگر مربوط به هر ملک غیر منقول از زمان ثبت در دفتر املاک اداره ثبت محل در سوابق پرونده ی آن ملک درج و ضبط می شود. بنابراین با استعلام ثبتی ملک می توان نسبت به سوابق ملک آگاهی پیدا کرد. با استعلام ثبتی ملک می توان از اینکه مالک ملک چه کسی است اطمینان حاصل نمود.

همچنین نسبت به مشاعی یا مفروز بودن (یک مالک داشتن) ملک اطلاع کسب کرد. با استعلام ثبتی ملک اینکه آیا ملک وثیقه بانک قرار گرفته یا در رهن است یا اینکه ملک موقوفه است یا خیر را مشخص می نماید. بدنی منظور خریدار می تواند با ارائه سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی درخواست استعلام ثبتی کند.

^{_{6 - وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی شود.}}

منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمیباشد. منظوراز تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می باشد، (توصیه می گردد، عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی احراز گردد سپس اقدامات بعدی صورت پذیرد).

_{^{7 - تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک با مشورت وکیل ملکی}}

 تنظیم قرارداد ملکی به صورت صحیح و بگونه ای که در آینده خریدار و فروشنده را دچار مشکل ننماید تنها با حضور و مشورت متخصص حقوقی که در این زمینه آگاهی و تجربه داشته باشد ممکن خواهد بود.

این امر علاوه بر جلوگیری از بروز اختلافات در آینده، موجب صرفه جویی در وقت و هزینه ی افراد می گردد. وکیل متخصص دعاوی ملکی خوب در این زمینه، وکیلی است که دارای تخصص در قراردادهای ملکی بوده و در این زمینه تجربه نیز داشته باشد.

_{^{8- تنظیم و ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی}}

امتیاز این مسئله این است که برای اجرای مفاد سند رسمی می ‌توان بدون نیاز به حکمی از محاکم دادگستری، از همان دفترخانه تنظیم کننده تقاضای صدور اجراییه نموده و از طریق اجرای ثبت مفاد آن را اجرا نمود، اما برای اجرای اسناد عادی حکم دادگاه لازم است .همچنین اعتبار اسناد عادی می تواند مورد ادعای انکار، تردید و جعل قرار گیرد در حالی که در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است و اظهار انکار و تردید علیه سند رسمی پذیرفته نمی ‌شود.

مزیت دیگر در صورت مفقود شدن سند رسمی است که برخلاف سند عادی، تهیه ی رونوشت سند رسمی بسیار آسان است. مزیت دیگر تنظیم سند رسمی این است که خواهان می ‌تواند بدون پرداخت خسارت احتمالی تقاضای تامین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است، اما در صورتی که دعوا مستند به سند عادی باشد خواهان مکلف است خسارتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری واریز نماید تا تامین خواسته صادر گردد.