تعریف عقد اجاره
مطابق ماده 466 قانون مدنی: "اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند."
همچنین ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بیان می دارد : "هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است."
مفهوم کلی که در ماده یک این قانون در رابطه با محل هایی که مشمول این قانون می شوند در ماده 2 با قیوداتی مواجه شده.
بنابراین موارد ذکر شده در ماده 2 از شمول مقررات قانون سال 1356 خارج می شوند. آن موارد عبارتند از:
1- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد و یا معاملات رهنی
2- اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آنها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره، بهره برداری از محصول آنها باشد.
3- ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از 6 ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود.
4- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب 1354 صادر شده و می شود.
5- خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد.
6- واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.
لازم به ذکر است با صدور چند رای وحدت رویه موارد مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر گسترش یافت که در ذیل به این سه رای وحدت رویه اشاره خواهد شد:
دفتر وکالت دادگستری از مصادیق محل کسب و تجارت و پیشه نبوده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نمی شود.
غرفه های واقع در پایانه های مسافربری نیز مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نمی شود.
اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می شود محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی گردد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نمی شود.
همچنین باید اشاره کرد با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اماکن (اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود) که قرارداد اجاره شان در این سال (76) و یا سال های بعد منعقد می شود از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خارج می شوند.
در نهایت اینکه طبق ماده 31 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:" این قانون در نقاطی اجرا می شود که تا کنون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهر سازی لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.
فهرست شهرهای مشمول اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در رابطه با محل کسب و پیشه یا تجارت موضوع ماده 31: ( بنابراین شهرهای خارج از فهرست زیر از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خارج هستند)
آبادان/خوزستان
آباده/فارس
آذران-سراسکندر سابق/آذربایجان شرقی
آذرشهر/آذربایجان شرقی
آزادشهر/شاه پسند سابق/مازندران
آستارا/گیلان
آستانه اشرفیه/گیلان
آمل/مازندران
ابهر/زنجان
اراک/مرکزی
اردبیل/استان اردبیل
اردکان/یزد
ارسباران-اهر سابق/آذربایجان شرقی
ارومیه-رضائیه سابق/آذربایجان غربی
استهبانات/فارس
اسدآباد/همدان
اسفراین/خراسان
اسلام آباد- شاه آبا عرب سابق/کرمانشاه
اسکو/آذربایجان شرقی
اشنویه/آذربایجان غربی
اصفهان/اصفهان
اقلید/فارس
الیگودرز/لرستان
املش/گیلان
اندیمشک/خوزستان
اهواز/خوزستان
ایرانشهر/سیستان و بلوچستان
ایلام/ایلام
بابل/مازندران
بابلسر/مازندرا
بانه/کردستان
بجنورد/خراسان
برازجان/بوشهر
بردسکن/خراسان
بروجرد/لرستان
بروجن/چهارمحال و بختیاری
بسطام شاهرود/سمنان
بم/کرمان
بناب مراغه/آذربایجان شرقی
بندر انزلی-بندر پهلوی سابق/گیلان
بندر ترکمن-بندر شاه سابق/مازندران
بندرعباس/هرمزگان
بندر گز/مازندران
بندرلنگ/هرمزگان
بوشهر/بوشهر
بوکان/آذزبایجان غربی
بهبهان/خوزستان
بهشهر/مازندران
بیجار گروس/ کردستان
بیرجند/خراسان
پارس آباد،مغان شهر سابق/استان اردبیل
پاوه/کرمانشاه
پیرانشهر/آذربایجان غربی
پیشوا/تهران
تاکستان/زنجان
تایباد/خراسان
تبریز/آذربایجان شرقی
تجریش/تهران
تربت جام/خراسان
تربت حیذریه/خراسان
تفت/کرمان
تفرش/مرکزی
تکاف/آذربایجان غربی
تنکابن،شهسوار سابق/مازنران
تویسرکان/همدان
تهران/تهران
جلفا/آذربایجان شرقی
جهرم/فارس
جیرفت/کرمان
چابکسر/گیلان
چالوس/مازندران
خاش/سیستان و بلوچستان
خان به بین/مازندران
خدابنده/زنجان
خرم آباد/لرستان
خرم دره/زنجان
خرمشهر/خوزستان
خشک بیجار/گیلان
خلخال/استان اردبیل
خمام/گیلان
خمین/مرکزی
خمینی شهر، همایون شهر/اصفهان
خواف/خراسان
خوانسار/اصفهان
خوارسگان/اصفهان
خورموج/بوشهر
خوی/آذربایجان شرقی
داراب/فارس
داران/اصفهان
دامغان/سمنان
درگز/خراسان
دزفول/خوزستان
درود/لرستان
دشت آزادگان،دشت میشان سابق/خوزستان
دلیجان/مرکزی
دماوند/تهران
دوگنبدان/خوزستان
دیر/بوشهر
دیلم/بوشهر
رامسر/مازندران
رامهرمز/خوزستان
رامیان/مازندران
رحیم آباد/گیلان
رشت/گیلان
رفسنجان/کرمان
رودبار/گیلان
رودسر/گیلان
رودهن/تهران
زابل/سیستان و بلوچستان
زاهدان/سیستان و بلوچستان
زرند کرمان/کرمان
زنجان/زنجان
ساری/مازندران
ساقی کلایه-متل قو سابق/مازندران
ساوه/مرکزی
سبزوار/خراسان
سرای/آذربایجان شرقی
سرابی همدان/همدان
سرپل ذهاب/کرمانشاه
سردرود تبریز/آذربایجان شرقی
سردشت/آذربایجن غربی
سقز/کردستان
سمنان/سمنان
سنقر و کلیائی/کرمانشاه
سنگر/گیلان
سنندج/کردستان
سوریان بخش بوانات فارس/فارس
سیاهکل/گیلان
سیرجان/کرمان
شادگان و مینو/خراسان
شاهرود/سمنان
شاهین دژ،صائین دژ سابق/آذربایجان غربی
شاهین شهر/اصفهان
شبستر/آذربایجان شرقی
شمیرانات/تهران
شوشتر/خوزستان
شهر ری/تهران
شهرضا/اصفهان
شهرکرد/چهارمحال و بختیاری
شیراز/فارس
شیروان/خراسان
شیشوان مراغه/آذربایجان شرقی
صحنه/کرمانشاه
صومعه سرا/گیلان
طبس/خراسان
عباس آباد/مازندران
عجب شیر/آذربایجان شرقی
علی آباد/مازندران
علیشاه عوض/مرکزی
علمدار گر گر/آذربایجان شرقی
فردوس/خراسان
فرخ شهر/چهارحال و بختیاری
فسا/فارس
فومن/گیلان
فیروزآباد/فارس
فیروزکوه/تهران
قائم شهر،شاهی سابق/ مازندران
قائن/خراسان
قرچک ورامین/تهران
قروه/کردستان
قزوین/قزوین
قصر شیرین/کرمانشاه
قلهک/تهران
قم/قم
قوچان/خراسان
کاروانسرا سنگ/تهران
کازرون/فارس
کاشان/اصفهان
کاشمر/خراسان
کامیاران/کردستان
کتالم و سادات محله/مازندران
کرج/تهران
کرمان/کرمان
کرمانشاه/کرمانشاه
کلات نادری/خراسان
کلاچای/گیلان
کلاردشت/مازندران
کلاله/مازندران
کنگان/بوشهر
کنگاور/کرمانشاه
کوچصفهان//گیلان
کوهدشت/لرستان
کیاکلا/مازندران
گالیکش/مازندران
گرگان/مازندران
گرمسار/سمنان
گرمی/استان اردبیل
گلپایگان/اصفهان
گلوگاه/مازندران
گناباد/خراسان
گناوه/بوشهر
گنبد کاوس/مازندران
گوهردشت کرج/تهران
لار/فارس
لاهیجان/گیلان
لشت نشا/گیلان
لنگرود/گیلان
لوشان/گیلان
ماکو/آذربایجان غربی
ماه شهر/خوزستان
محلات/مرکزی
محمودآباد/مازندران
مراغه/آذربایجان شرقی
مرزن آباد/مازندران
مرند/آذربایجان شرقی
مرودشت/فارس
مریوان/کردستان
مشکین شهر/استان اردبیل
مشهد/خراسان
ملایر/همدان
ملکان/آذربایجان شرقی
منجیل/گیلان
مهاباد/آذربایجان غربی
میاندوآب/آذربایجان غربی
میانه/آذربایحان شرقی
میبد/یزد
میناب/هرمزگان
مینودشت/مازندران
نائین/اصفهان
نجف آباد اصفهان
نشتارود/مازندران
نطنز/اصفهان
نظرآباد مقدم کرج/تهران
نقده/آذربایجان غربی
نکا/مازندران
نور/مازندران
نورآباد ممسنی/فارس
نوشهر/مازندران
نهاوند/همدان
نی ریز/فارس
نیشابور/خراسان
وررامین/تهران
وردآورد کن/تهران