نکات مهم تنظیم قرارداد اجاره و دعوای تخلیه ید

_{^{چند نکته مهم در مورد اجاره و تخلیه}}

_{^{1- خودداری موجر از بازپس دادن رهن}}

در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ باید گفت: مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستاجر ‌ آن را درخواست ‌کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد.

اما در قرارداد اجاره شرط می‌شود تا پایان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده‌شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غیر این صورت قرارداد به طور توافقی بین موجر و مستاجر تمدید می‌شود و همین تعهد تا زمان تعیین شده باقی می‌ماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالک تقاضای تخلیه ملک مذکور را می‌کند و مستاجر در قبال تخلیه ملک حق مطالبه‌ مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.

بهترین کار نوشتن اظهار‌نامه‌ای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند؛ در این صورت موجر نمی‌تواند مدعی هیچ چیز باشد.

خسارتی که به مستاجر وارد می‌شود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است.این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد و طی آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه می‌شود.

در خصوص راهکاری که در فرض بالا پیش پای موجر قرار دارد،می توان گفت از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند. مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره‌نامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده 494 قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخلیه ملک بوده و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر می‌کند.

^{_{2- خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن}}

در خصوص موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن، دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.

اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.

خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر می‌ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می‌شود.

_{^{3- فسخ قرارداد اجاره}}

در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ کرد.

به این ترتیب نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا می‌تواند حق فسخی پیش‌بینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس می‌کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر می‌تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.

همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.

به هیچ عنوان قرارداد نمی‌تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد فسخ می‌شود.

پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره‌نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادی هیچ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.

_{^{4- جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن}}

چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر به مطالبه‌ خسارت یا هزینه‌های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.

اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود.

این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

در صورتی که پول رهن مستاجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستاجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستاجر به ملک مذکور وارد شود، موجر می‌تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود از پولی که به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستاجر است، کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر بپردازد.

در خصوص مسئولیت مستاجر در جبران خسارات می توان گفت در صورتی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله سیل و...باشد، مستاجر وظیفه‌ای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملک موجر قصور کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.

برای بیشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف می‌توانند قبل از آنکه وقت و هزینه‌ای را در جریان دادرسی هدر دهند با مشورت با یک کارشناس حقوقی با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح بگیرند. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدا پرداخت می‌کند مسامحتا در عرف، رهن گفته می‌شود و از نظر قانونی قرض‌الحسنه به شمار می‌رود.

^{_{مطالب مرتبط با اجاره و تخلیه :}} 

1- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وکیل متخصص اجاره

2-تعریف دعاوی ملکی و حقوقی - وکیل ملک و قرارداد

3-مطالبه اجور معوقه (اجاره های عقب افتاده)

4-تحویل ملک به مالک توسط مستاجر و تامین دلیل

5- تخلیه املاک تجاری و مسکونی