ﺳﻪشنبه, 03 خرداد,1401
ساعات کاری دفتر

9:00 تا 18:00

مطالب و مقالات حقوقی
تاریخ انتشار: شنبه 09 اسفند 1399
مفهوم و تعریف سرقفلی از زبان یک وکیل متخصص

 مفهوم و تعریف سرقفلی از زبان یک وکیل متخصص

انتقال منافع اموال اعم از منقول یا غیر منقول (املاک) در نظام حقوقی ما و فقه امامیه در قالب عقد اجاره به طور مبسوط مورد بررسی قرار گرفته است. لیکن قانونگذار ایران در دوره های مختلف در خصوص املاک، قوانین متعدد و گاه متعارضی وضع نموده که سبب گردیده بسته به کاربری ملک (اداری،تجاری،مسکونی) و یا تاریخ آغاز اجاره و یا بسته به شرایط تنظیم قرارداد، احکام و مقررات متفاوتی بر آن قرارداد اجاره بار گردد و تحت شمول قوانین مختلفی قرار گیرند.از جمله مهمترین نهادهایی که به موجب مقررات راجع به اجاره املاک در حقوق ما ایجاد گردیده است سرقفلی از یک سو و حق کسب و پیشه و تجارت از سوی دیگر می باشد که در ادامه به بررسی مفهوم و آثار هر یک از این دو نهاد حقوقی از زبان یک وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه و اجاره تجاری پرداخته می شود. 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 6371

 

تعریف مفهوم سرقفلی چیست؟

در فرهنگ معین سرقفلی اینگونه تعریف شده: "حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و غیره" که عرفا نیز این حق را به عنوان سرقفلی می شناسند در حالی که این تعریف در عالم حقوق، معرف حق کسب و پیشه و تجارت می باشد و هیچ ارتباطی به معنای حقوقی سرقفلی ندارد.

سرقفلی در عالم حقوق به معنی پولی است که همزمان با انعقاد قرارداد اجاره و جدا از مال الاجاره از سوی مستاجر به موجر و مالک پرداخت می گردد و در پایان مدت اجاره موجر می تواند بدون نیاز به هیچ دلیل دیگری به جز انقضای مدت ، با استرداد سرقفلی به مستاجر اقدام به تخلیه مستاجر نماید.

 

تعریف حق کسب پیشه و تجارت

"حق کسب و پیشه و تجارت" که میان عموم مردم به اشتباه به سرقفلی مشهور می باشد حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف دز اجاره نمودن محل کسب خود بر سایر اشخاص مقدم می گرددکه ممکن است به مالک یا مستاجر قبلی ملک پرداخت گردد و در املاکی که دارای حق کسب و پیشه و تجارت می باشد جز در موارد استثنایی تصریح شده در قانون امکان تخلیه مستاجر از سوی مالک وجود ندارد.

 

 

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

1-  میزان سرقفلی صرفا با توافق مالک و مستاجر و معمولا با توجه به موقعیت محلی و تجهیزات عین مستاجره تعیین می گردد در حالی که میزان حق کسب و پیشه و تجارت خارج از اراده و توافق مالک و مستاجر و بسته به میزان ارزش یافتن ملک به جهت فعالیت مستاجر در طول زمان و شهرت تجاری و رونق کسب و کار و اعتبار صنفی ایجاد شده برای ملک مستاجره می باشد.
2-  سرقفلی صرفا به مالک و موجر پرداخت می شود در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت هیچ گاه به مالک ملک پرداخت نمی گردد بلکه صرفا توسط مستاجر بعدی به مستاجر قبلی و یا از سوی مالک به مستاجر ملک پرداخت می گردد.
3-  مالک در دریافت یا عدم دریافت سرقفلی مخیر است فلذا این مالک است که تصمیم می گیرد آیا قرارداد اجاره مشمول سرقفلی باشد یا خیر اما در حق کسب و پیشه و تجارت اراده و میل مالک تاثیری در ایجاد این حق به نفع مستاجر ندارد . 

4- حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است، و بستگی به عمل مستاجر دارد؛ ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است، و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر به وجود می آید.

5- حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است. هر چند برخی می گویند با انعقاد عقد، سبب ایجاد شده است، و قابل اسقاط است.

6- حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناسی و تعیین ارزش آن، قابلیت ضمان را دارا است، در صورتی که به طور رسمی به ثبت رسیده باشد؛ ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

 

ثبت امتیاز
پرسش و پاسخ‌های متداول
سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در شروع قرارداد اجاره تحت همین عنوان به موجر پرداخت نموده و زمانی موجر می تواند تخلیه مستاجر و استرداد ملک خود را بخواهد که اولاً موجب تخلیه فراهم باشد و ثانیاً سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید.
حق کسب، پیشه و تجارت محصول عملکرد مستاجر و حسن شهرت وی و به تعبیر عامیانه روشن نگه داشتن چراغ ملک در طول سالیان اجاره است.به حکم مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در هر حال به صرف اجاره یک ملک برای کسب و پیشه و تجارت و صرفنظر از پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی، به مستاجر همزمان با تخلیه حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.(مگر اینکه تخلیه به دلیل نپرداختن اجاره بها یا انتقال به غیر یا تغییر شغل باشد که در این فروض قسمت یا تمام حق کسب و پیشه به جهت تخلف مستاجر منتفی است.)
تقسیم اماکن و املاک به مسکونی، تجاری یا اداری از اعمال شهرداری ها بوده و ارتباطی به تعلق حقوق اکتسابی افراد ندارد.پس حتی اگر فردی به عنوان مستاجر یک آپارتمان مسکونی را برای کسب و کار اجاره نماید یا حتی یک گاراژ پارک خودرو را محل تجارت و خدمات اقتصادی خود قرار دهد باز هم به وی حسب مورد سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا هر دو تعلق می گیرد.
در عمل چند روش برای محاسبه میزان سرقفلی به نرخ عادله روز وجود دارد ولی به نظر می رسد مناسبترین روش این است که قیمت معاملی سرقفلی املاک مشابه در آن محدوده و منطقه ملاک محاسبه قرار گیرد.در عمل متاسفانه تصمیم گیری در این خصوص به کارشناسان رسمی دادگستری و غالباً بی اطلاع از مسائل حقوقی و مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه و قانون حاکم سپرده می شود.
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

جستجوی مطلب مورد نظر

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره کلیک کنید.