اشاعه چیست؟
اشاعه نوعی از انواع مالکیت است که در آن مالی بیش از یک مالک دارد بیآنکه حد و مرز مالکیت آنها مشخص و تعیین شده باشد. املاک مشاع املاکی هستند که دو یا چند مالک دارند که سهم هر یک از مالکان در ملک مشخص نمی باشد و همه مالکان در همه قسمتهای آن ملک با یکدیگر شریک می باشند. این اشتراک در مال ممکن است اختیاری باشد، مثل اینکه چند شخص مالی را مشترکا خریداری نمایند و یا اینکه اشتراک غیر ارادی و قهری باشد مانند اینکه شخصی فوت می کند و مالکیت اموال متوفی به صورت مشاع به ورثه او منتقل میشود.
در هر دو صورت، هر یک از شرکا به نسبت سهام خود در نفع یا ضرر سهیم هستند و هر یک از آنان میتوانند بدون رضایت شریک یا شرکای دیگر، به نسبت سهام خود هرگونه تصرف حقوقی از قبیل، فروش، صلح، وقف، هبه و ... در ملک مشاع انجام دهند.
در اموال مشاع تصرفات حقوقی برای هر یک از شرکا جایز میباشد.مثلا هر شریک سهم خود را میتواند به دیگری بفروشد؛ اما در املاک مشاع هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اجازه سایر شرکا در مال مشترک دخل و تصرف مادی نمایند. مثلا در زمین کشاورزی مشاع هیچ یک از شرکا بدون رضایت سایرین نمیتواند به کشاورزی بپردازد. به همین سبب که هیچ یک از مالکین مشاع حق استفاده مادی از هیچ بخشی از ملک مشاع را بدون رضایت سایر شرکا ندارد، این موضوع سبب میشود هر یک از مالکین ملک مشاعی بخواهد سهم خود را مشخص نموده و از سهم سایر مالکین جدا نماید.
این وضعیت تا زمانی ادامه خواهد داشت که ملک «افراز» نشده باشد. به عبارت دیگر قانونگذار برای رهایی از مالکیت مشاع و مشکلات خاص آن، افراز را برای شرکا پیشبینی کرده است، در واقع، با افراز، حدود و مرز مالکیت هر شریک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج میشود.
افراز چیست؟
افراز در لغت به معنای جدا کردن و در اصطلاح ثبتی عبارت از تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا به نسبت سهام آنان است. بنابراین ملکی که چند شریک نداشته باشد را افراز نمیکنند و لازمه انجام افراز وجود شراکت است. به عبارت دیگر وقتی یک مال غیرمنقول و عموما ملک، بین چند نفر مشترک باشد و آنان به صورت مشاع آن را در مالکیت خود داشته باشند، راهی که برای برهم زدن این شراکت و تقسیم مال غیرمنقول وجود دارد را افراز میگویند. برای این منظور افراد درخواست افراز ملک مشاع خود را مینمایند.
هر یک از شرکا میتوانند افراز ملک مشاعی را از مرجع صالح تقاضا نمایند.در این خصوص ماده یک قانون افراز و فروش ملک مشاع بیان میدارد: افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.
تفاوت افراز و تفکیک
تقسیم، لفظی است که ما برای جدا کردن مالکیت مالکان در یک شیء استفاده میکنیم اما در عالم حقوق تقسیم خود انواع مختلفی دارد. افراز و تفکیک دو مصداق تقسیم هستند که البته با هم فرق میکنند.
ممکن است ملک مشاعی تفکیک شود ولی با تفکیک، ملک از حالت اشاعه خارج نمیشود. به عنوان مثال میتوان برای سهولت بخشیدن در امر فروش یک قطعه زمین دو هزار متری مشاع، آن را به چهار قطعه 500 متری تفکیک کرد. در این حالت ملک همچنان مشاع است و مالکان در تمامی چهار قطعه به نسبت سهم خود مالکیت دارند.
برخلاف تفکیک، با افراز ملک مشاع حد و مرز مالکیت هر شریک مشخص میشود و ملک از حالت اشاعه خارج میشود.
تفاوت دیگری که میان افراز و تفکیک وجود دارد این است که تفکیک فقط در املاک مشاع کاربرد ندارد و ممکن است شخصی که مالک یک قطعه زمین هزار متری باشد، آن را به پنج قطعه 200 متری تفکیک کند.
همچنین افراز بر مبنای سهم مالکیت هر یک از مالکان صورت میگیرد در حالی که برای تفکیک در صورتی که ملک مشاع باشد میتوان بدون در نظر گرفتن میزان سهم هر شریک ملک را به قطعات مختلف تقسیم کرد.
قانون حاکم بر افراز، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب تاریخ 22 آبان 1357 است که در این قانون و آییننامه مربوط به آن چگونگی و نحوه افراز این املاک بیان شده است.
مرجع صالح برای افراز املاک مشاع
پیش از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع به صورت کامل در مراجع قضایی انجام میگرفت. اما پس از تصویب این قانون طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بخش عمدهای از این امر به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و فقط در مواردی محدود افراز این املاک از طریق محاکم قضایی انجام خواهد گرفت؛ به این صورت که مطابق ماده یک قانون فوق، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، با تقاضای هر یک از شرکا یا چند شریک، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است
املاک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد مطابق تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تا زمانی که از این املاک رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.
مواردی که محاکم دادگستری صالح به رسیدگی به درخواست افراز میباشند :
1- زمانیکه عملیات ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد. زمانی جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته تلقی میشود که یا ملک مطابق ماده 20 قانون ثبت دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده، درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
2- زمانی که یکی از مالکین مشاع محجور یا غایب باشد. (رای وحدت رویه شماره 3530)
3- زمانیکه بخشی از ملک مشاعی مجهول المالک باشد.
اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز ملک مشاع
ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع در این خصوص مقرر میدارد: تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم میباشد.دادگاه به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه قابل شکایت فرجامی نیز می باشد.
موارد عدم امکان افراز املاک مشاعی
1- مواردی که به موجب قانون افراز ممنوع شده باشد.
2- زمانیکه افراز متضمن از مالیت افتادن سهم یکی از شرکا یا همه آنها گردد. مانند زمینهایی که کوچک هستند. (ماده 591 قانون مدنی)
3- نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.( تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع)
4- شرکا طی قراردادی تقسیم مال مشترک را ممنوع کرده باشند.
هزینه افراز املاک مشاع
ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد: هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافتخواهد شد.ماده 150 قانون ثبت: هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائممقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال میگردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به قرار ده هزار ریال، دویست ریال از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود. ( ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع) پس از افراز ملک اگر شرکا توافق نداشته باشند از طریق قرعه تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.
جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید - 88019243