الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک

_{^{زمان درخواست الزام به سند رسمی}}

هنگامی که مالی به موجب قولنامه عادی فروخته میشود و مقداری از مبلغ مال مورد معامله پرداخت میشود فروشنده و خریدار برای تاریخی معین متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شده برای پرداخت مابقی ثمن مورد معامله توسط خریدار و تنظیم سند رسمی توسط فروشنده.
حال در مواقعی که فروشنده از حضور خود جهت تنظیم سند رسمی خودداری کند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی  توسط فروشنده به دادگاه مطرح خواهد شد.(دادگاه صالح ، دادکاه محل وقوع ملک خواهد بود).
اما جهت اینکه فروشنده ملزم به حضور در دفترخانه شود برای تنظیم سند رسمی وجود شرایطی لازم است که این شرایط عبارتند از:

_{^{شرایط لازم جهت حضور فروشنده در دفتر خانه برای تنظیم سند رسمی}}

1- وجود یک رابطه قراردادی در گذشته بین خواهان و خوانده (مثل قولنامه).

2- تعهد طرفین به حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی در قولنامه قید شده باشد.
3- خوانده (فروشنده) مالک قانونی ملک باشد.
4- مانع قانونی برای نقل و انتقال  نباشد(مثلا در توقیف نباشد).
5- خریدارمیبایست در موعد مقرر تعیین شده در قولنامه با به همراه داشتن ما بقی ثمن درخواست گواهی عدم حضور از دفترخانه کند.

_{^{در برگ دادخواست الزام به سند رسمی چه عناوینی به کار میرود؟}}

الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند
الزام به انتقال رسمی مالکیت
الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک
الزام خوانده به تنظیم سند رسمی
الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
الزام خوانده به حضوردر دفاتر اسناد رسمی و امضاءسند انتقال.
الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی و اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال
الزام به تحویل مورد معامله
الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال ششدانگ پلاک…

_{^{وظایف دادگاه جهت رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی}}

1- انجام تحقیقات مقدماتی مورد لزوم
2- احراز هویت فروشنده و خریدار
3- احراز انجام معامله توسط طرفین
4- احراز مالکیت خوانده(فروشنده)
5- در صورت تقاضای خواهان صدور قرار دستور موقت برای جلوگیری از فروش ملک

_{^{نحوه ی اجرای این دادخواست چگونه میباشد؟}}

بعد از آنکه دادگاه صالح حکم قطعی را صادر کرد خئاهت دستور اجرا را از اجرای احکتم میخواهدو این حکم به خوانده ابلاغ میشود و خوانئه ظرف 10 روز میتواند به این دادخواست شکایت کند در غیر اینصورت ملزم به اجرای حکم مزبور خواهد شد.

در صورتی که از اجرای حکم خودداری کند خواهان با در دست داشتن اجرائیه از دفتر خانه مذبور تقاضای تنظیم سند کرده و در نهایت نمایند ه ی  دادگاه به جای فروشنده اقدام به امضا خواهد نمود.

_{^{مواردی که بهتر است در دعوای الزام به تنظیم سند رعایت شود؟}}

1- بهتر است ابتدائاً قبل از هر اقدامی خواهان اظهارنامه ایی مبنی بر حضور خوانده در تاریخ مقرر بدهد (در صورتی که در قولنامه ذکری از زمان و مکان حضور در دفتر خانه نشده باشد فرستادن اظهارنامه ضرورت خواهد داشت)
2- خریدار باید اطمینان حاصل کند که قبلا مال مورد معامله در رهن و توقیف نبوده است چرا که در این صورت دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی نمیدهد.
3- اگر مال مورد معامله ملک میباشد خردار باید اطمینان حاصل کند دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری میباشد.
4- ملک مورد معامله باید داری سابقه ثبت باشد.
5- برای هر روز دیرکرد میتوان مبلغی به عنوان وجه التزام در نظر گرفت.

_{^{پرسش و پاسخ در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی}}

سوال: اگر فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی ملک را به دیگری منتقل کند چه ضمانت اجرایی وجود خواهد داشت؟
پاسخ: در توضیح به این پرسش باید گفت که درست است که قولنامه سندی مبنی بر قبول به انجام تعهد میباشد اما با توجه به صراحت تعریف در قنون مدنی راجع به تحقق مالکیت؛ صرف ایجاب و قبول موجب انتقال مالکیت خواهد بود بدین معنا که به محض اینکه خریدار و فروشنده قصد خود را به نوعی ابراز کنن برای انجام معامله برای وقوع و تحقق بیع کفایت میکند و نیازی نیست ثمن معامله پول)یا مبیع (مال مورد معامله)حتما به قبض در بیاید.
بر اساس این تعریف و توضیح متوجه خواهیم شد حتی قبل از صدور سند رسمی غقد بیع به نوعی واقع شده بنا براین فروشنده نمیتواند مال را به فرد دیگری بفروشد حتی اگر سند رسمی هنوز تنظیم نشده باشد و چناچه اقدام به این امر کند معامله دوم باطل و کان لم یکن خواهد بود.
ممکن است در دفاعیاتی که از جانب فروشنده مطرح میشود قید گردد که سند دوم سند رسمی است و سند اول یک سند عادی است بنا براین سند رسمی ، سند عادی را از اعتبار ساقط خواهد کرد اما در پاسخ به این ادعا باید گفت سند عادی اول مقدم بر سند رسمی موخر بوده و به موجب همان توافق عادی مالکیت منتقل شده که بعد از انتقال مالکیت دیگر فروشنده مجدد نمیتوانسته مال را به دیگری بفروشد. بنابراین چنین دفاعی مردود خواهد بود و دستور به ابطال معامله دوم داده خواهد شد.